別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪阿倍野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪阿倍野 -7 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　猛   TEL.

鑑定評価額 39,100,000 円  １㎡当たりの価格 334,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 275,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市阿倍野区阪南町６丁目３６番４ ｢阪南町６－１２－１０｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 西田辺 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 西田辺駅南西方 470m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。新型コロナウィルス感染症の影響は結果的に認められず、 地域内に格別の変動要因は見られないことから当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    334,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿倍野区及び周辺区を含む居住環境の比較的良好な住宅地域と把握される。主たる需要者は、同区内の居 住者が中心であると思料されるが市内でも上位の文教地区であること及び交通利便性が良好であることなどにより周辺 エリアからの転入も認められる。また、同区内の住宅地需要には結果的にコロナ禍の影響は認められず需要は安定的に 推移しているものと思料される。規模によって異なるが、標準的な土地で４千万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ居住環境の比較的良好な住宅地域である。自己使用目的の取 引が中心で、一部転勤等による賃貸需要はあるものの賃貸市場は未成熟であり適切な賃貸事例の把握も困難であったこ とから収益価格の試算は断念した。一方で近隣地域及び類似地域等において信頼性のある取引事例を多数収集できたこ とから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪阿倍野 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    380,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [119.8] [104.0] 100 332,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    329,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウクライナ情勢等一部不透明感があるがコロ ナ禍の影響は小さく住宅地域内の不動産市況 は底堅く、結果的に取引需要は比較的安定し て推移している。 比較的良好な居住環境を維持しており地域要 因に格別の変動要因は認められない。コロナ 禍の影響は小さく総じて不動産市況は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％