別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪阿倍野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪阿倍野 -4 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.

鑑定評価額 75,600,000 円  １㎡当たりの価格 437,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市阿倍野区北畠１丁目１０２番１０ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 空地 中規模住宅が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 北畠 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 北畠駅東方 200m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は中規模一般住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、コロナ禍におけ る当該地域への影響は限定的で住宅需要は底堅く推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    437,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阿倍野区及び住吉区等の選好性が高い住宅地域が中心と判断され、中心的な需要者は居住環境良好な住 宅地を求める市内外の中高所得者層である。近隣地域は、駅接近性に優れ居住環境が良好な住宅地域であることから、 需要は安定的である。需要の中心的な価格帯は街路条件や画地規模等によりばらつきはあるが、１５０㎡～２００㎡程 度の土地で６千万円～９千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自用目的の取引が中心的な地域である。比準価格は同 一需給圏における類似性の高い取引事例を採用し適切な補修正を行って求めた実証的な価格である。一方、本地域にお いては賃貸市場の把握が困難であるため、収益還元法は非適用と判断した。よって、本件では市場性を反映した比準価 格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪阿倍野 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    380,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [ 87.7] [100.0] 100 437,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    429,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、景気持ち直し期待が高 まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物 価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必 要がある。 住環境良好な住宅地域として新型コロナウイ ルス感染症の影響は限定的で、地価は微増傾 向で推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％