別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大阪阿倍野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪阿倍野 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　敬一   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市阿倍野区丸山通１丁目８３番５ ｢丸山通１－３－３６｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,300) 準防 （その他） (70,160) 1:4 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 松虫 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 松虫駅北西方 360m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はないことから、概ね現状のま ま安定的に推移していくものと予測する。地価は、堅調な需要があるため強含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    237,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、阿倍野区及びその周辺の住宅地域一帯。需要者の属性は、地縁を有する一次取得者層が中心とな る。都心部へ近接した利便な立地から堅調な需要があり、地価水準は強含み傾向で推移している。取引の中心帯は、規 模や接道状況等で異なるが、土地２５坪程度の中古住宅で総額３５百万円程度。土地は、２５～３５坪程度の物件で１ 坪当たり７５万～８０万円程度が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺部には古くからの文化住宅等の収益物件は見られるものの、周辺環境や標準地の規模等を勘案すると、賃貸建物等 を想定することは経済合理性に反することから、収益還元法は適用しなかった。当エリアは自用目的での取引が中心で あり、同一需給圏内の住宅地域で取引された規範性の高い取引事例を複数収集できたので、比準価格は高い説得力が認 められる。以上より、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪阿倍野 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    380,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [166.9] [103.0] 100 236,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    233,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済活動は回復しつつあり、景気は緩や かに持ち直している。他方、円安と世界的な 物価上昇が進行しており、景気下押しリスク となっている。 熟成した住宅地域で、都心部から比較的近い 利便な立地となっている。堅調な需要があり 、地価は強含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　  +2.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％