別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪城東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪城東 -14 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　薫   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市城東区古市３丁目７番１６ ｢古市３－２４－８｣ ②地積 　(㎡) 57   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅等が 混在する住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 新森古市 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 新森古市駅南東方 150m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、特段、地域要因に変動はなく現状維持で推移すると 予測する。小規模住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    251,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は城東区及び周辺・隣接区内の小規模住宅の混在する住宅地域である。需要者の中心は概ね城東区内及び隣 接居住する一次取得者である。区の北東部に位置する地域であるが、駅徒歩圏内の小規模一般住宅地への需要は堅調で ある。新築戸建住宅の需要は高く、地価はやや強含みで推移している。需要の中心的価格帯は１５坪～２０坪程度の土 地で、新築戸建住宅で総額３千万円～３．５千万円程度といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は駅徒歩圏内の小規模住宅等が混在する住宅地域に存する。取引の中心は標準地の画地規模から自己使用目的の 戸建住宅地である。画地規模等の個別性から賃貸住宅の想定が困難と判断し、収益還元法は非適用とした。従って、需 要者の特性等から住的快適性・利便性を重視することから、取引市場の実態を反映した説得力を有する比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪城東 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    285,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [104.0] 100 [114.0] [101.0] 100 251,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    243,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城東区の人口は増加傾向が続いており、ウイ ズコロナの経済情勢のなか、住宅地の需要は 旺盛で、地価は上昇傾向で推移している。 区の北東部の小規模一般住宅等が混在する住 宅地域で、特段、地域要因の変化はない。一 般的要因等の影響から地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％