別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 大阪城東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪城東 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　記子   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市城東区鴫野西４丁目９５番２ ｢鴫野西４－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ3 住宅の中に作業所兼 住宅等が見られる住 宅地域 西7.3m市道 水道、ガス、下水 鴫野 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  13.6 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．３ ｍ市道 交通 施設 鴫野駅西方 730m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 事業所、作業所等も混在する住宅地域であり、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。おおさか東線の効 果もあって鴫野駅周辺の需要は堅調であり、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ片町線沿線等で、概ね城東区及び周辺区の住宅地域。需要者の中心は地縁を有する個人の一次取得者 や二次取得者層である。都心への良好な接近性から需要は概ね安定的に推移しているが、物価上昇等の価格への影響に 留意する必要がある。更地は画地規模にばらつきがあり、取引総額はまちまちであるが、新築戸建住宅は約６０㎡～９ ０㎡で４，５００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の規模が小さく、近隣地域を含む周辺が戸建住宅等、自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、収 益価格は試算しなかった。自用目的を中心に価格形成がなされていると判断し、信頼性のある取引事例により求めた比 準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪城東 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    227,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [101.0] 100 238,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    232,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城東区の人口は増加傾向にある。住宅地の地 価は総じて上昇幅が昨年より大きくなってい る。 京橋駅も徒歩圏内にある区画整然とした街路 条件が良好な地域で、住宅需要は安定してい る。地域における特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％