鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪旭 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８ -7	大阪市旭区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	３１３ -202	大阪市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m府道、中間画地		１住居 (90,200)
c	３０８ -1	大阪市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.7m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	３０８ -26	大阪市旭区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.8m私道、中間画地		商業 (90,240)
e	３１０ -18	大阪市旭区		底地	（　）	不整形	南8m市道、東6m、二方路		商業 (90,350)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	211,922	100 [ 71.7]	295,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	296,000
b	(　 ) 262,731	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,731	100 [ 90.1]	291,599		292,000
c	(　 ) 235,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	235,413	100 [ 79.5]	296,117		296,000
d	(　 ) 203,475	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	203,475	100 [ 67.4]	301,892		302,000
e	(　 134,475) 179,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.7]	253,607	100 [ 86.6]	292,849		293,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 297,000 円／㎡]

大阪旭 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,236,959	1,712,800	7,524,159	6,097,020	1,427,139	（　0.9498） 1,355,497	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,467,326 円　　　　（　 225,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪旭 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	96.56	Ｓ5	449.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	131 ㎡	6.9 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗はフロア貸し、２～５階の住宅は１Ｒ、１ＤＫ（専有面積約１７㎡、２１㎡、３５㎡）を想定。

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

同種の建物としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.56	85.3	82.38	2,900	238,902	6.0	1,433,412
							3.0	716,706
2～ 4	住宅	90.18	83.9	75.70	1,894	143,376	1.0	143,376
							2.0	286,752
5～ 5	住宅	82.51	85.9	70.91	1,894	134,304	1.0	134,304
							2.0	268,608
～

～

計		449.61	84.6	380.39		803,334		1,997,844
								1,845,570

⑨年額支払賃料	803,334 円　×　12ヶ月　＝　 9,640,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,640,008 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 771,201 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,868,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,997,844 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,845,570 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 349,772 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,236,959 円　　　　（　 70,511 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０８賃　　　　-117	3,944 ( 3,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	3,106	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,064 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３１８賃　　　　-115	2,932 ( 2,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,022
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪旭 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	368,400 円	92,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	289,200 円	9,640,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 782,800 円	92,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,100 円	92,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,100 円	92,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,712,800 円　（　　　　　　 13,075 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 449.61 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,097,020 円（　　　　　 46,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,236,959 円
②総費用	1,712,800 円
③純収益　①－②	7,524,159 円
④建物等に帰属する純収益	6,097,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,427,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,355,497 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,347 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,467,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大阪旭 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪旭 5-2

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　長畑　正明

TEL.

鑑定評価額

37,600,000 円

１㎡当たりの価格

287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市旭区森小路２丁目１７番４外｢森小路２－６－６｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,330)
	台形 1:3	店舗兼住宅Ｓ3	各種の日用品小売店舗が並ぶ商業地域	北5.5m市道	水道、ガス、下水	千林大宮近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

千林商店街の西端に位置する
。

街

路

５．５ｍ　市道

交通

施設

千林大宮駅東方近接

法令

規制

商業
(90,330)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

各種の日用品小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現
状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旭区及び大阪市内周辺エリアの商店街・商店会などを中心とする近隣商業地域。主な需要者は中小の飲
食、小売店等の個人事業者である。アーケード商店街内は他用途への転用が難しく、地元住民を顧客とした一定の需要
は認められるものの、駐車場併設の大型商業施設等におされ、経営は厳しい状態が続いている。市場での中心価格帯に
ついては、取引件数が少なく、物件の収益性・規模等により取引価格は異なるため、価格帯の把握は困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似商業地域で得られた取引事例を収集分析して得たもので市場性を反映している。収益価
格は賃料の遅効性が認められ、想定事項が多く、還元利回りの把握にも限界があることに留意すべきであるが、対象標
準地は収益性を勘案すべき商業地域内に存する。よって、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付
け、さらに前年価格からの変動率の検討、他の標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　旭（府） 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    288,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な
金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが
景気を下押しするリスクとなっている。物価
上昇も懸念要因。

アーケード商店街に立地し、地域要因の大き
な変動は認められないが、郊外大型店舗への
顧客流出等の影響により、商業繁華性はやや
衰退傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

大阪旭 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８ -7	大阪市旭区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	３０８ -26	大阪市旭区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.8m私道、中間画地		商業 (90,240)
c	３０８ -2	大阪市旭区		建付地	（　）	不整形	西11m市道、中間画地		２中専 (70,200)
d	３０８ -44	大阪市旭区		底地	（　）	ほぼ長方形	西24m国道、北4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	211,922	100 [ 70.8]	299,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 203,475	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	203,475	100 [ 68.3]	297,914		298,000
c	(　 ) 276,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	291,218	100 [ 93.7]	310,798		311,000
d	(　 ) 269,403	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	260,166	100 [ 91.0]	285,897		286,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

大阪旭 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,198,907	1,687,236	7,511,671	6,077,190	1,434,481	（　0.9498） 1,362,470	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,618,913 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪旭 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	96.56	Ｓ5	449.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	131 ㎡	6.9 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２階～５階は単身者用の共同住宅を想定（平均専有面積約２０㎡）

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.56	85.3	82.38	2,893	238,325	3.0	714,975
							2.0	476,650
2～ 4	共同住宅	90.18	83.9	75.70	1,900	143,830	1.0	143,830
							2.0	287,660
5～ 5	共同住宅	82.51	85.9	70.91	1,900	134,729	1.0	134,729
							2.0	269,458
～

～

計		449.61	84.6	380.39		804,544		1,281,194
								1,609,088

⑨年額支払賃料	804,544 円　×　12ヶ月　＝　 9,654,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,654,528 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 772,362 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,882,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,281,194 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,609,088 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 304,954 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,198,907 円　　　　（　 70,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０８賃　　　　-117	3,944 ( 3,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,988	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,893 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３０８賃　　　　-202	2,105 ( 2,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	3,119
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪旭 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	361,200 円	90,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	289,636 円	9,654,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 767,500 円	90,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,300 円	90,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,300 円	90,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,687,236 円　（　　　　　　 12,880 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,300,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 449.61 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,077,190 円（　　　　　 46,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,198,907 円
②総費用	1,687,236 円
③純収益　①－②	7,511,671 円
④建物等に帰属する純収益	6,077,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,434,481 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,362,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,618,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）