別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪旭 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪旭 -7 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　嘉代子   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市旭区清水２丁目７０番２６ ｢清水２－２０－４｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ3 小規模一般住宅の多 い既成住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 千林 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 千林駅南東方 300m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現状のままで推移するものと予測する。旭区内の住宅 需要は堅調に推移しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね旭区及び隣接市区内の住宅地域である。需要者の中心は旭区内の居住者を中心とした一次取得者及 びマンション等からの買い替えによる二次取得者である。当該地域は京阪千林駅から徒歩圏内にある生活利便性に優れ た地域であり、規模が小さく総額が低いことで幅広い需要者が見込まれる傾向にある。取引の中心価格帯は標準的規模 の場合、土地は２，０００万円程度、新築戸建住宅は総額で４，０００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は容積率が１６０％の小規模戸建住宅地であることから、比準価格のみ試算した。標準地と同じ清水及び隣接 の新森所在の住宅地の事例を中心に選択し、地域格差を詳細に比準したことから市場性を反映した価格が導出されたと 思料する。当該地域の主たる需要者は市場価値を主たる指標とするものであると考えられることから、本件においては 市場価値を反映した比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪旭 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    277,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [104.0] 100 [123.2] [104.0] 100 226,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    226,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旭区の人口は微減、高齢化は上昇傾向が続い ている。新設住宅着工戸数が貸家、分譲とも 大幅に増加している。 京阪千林駅から徒歩圏内にある住宅地として 成熟しており、地価は安定している。地域要 因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％