別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大阪生野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪生野 -12 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　秋田　佳紀   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市生野区中川５丁目７４番３ ｢中川５－１２－２｣ ②地積 　(㎡) 83   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｓ3 一般住宅と中小規模 工場等が混在する住 宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 近鉄今里 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道　 交通 施設 近鉄今里駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と中小規模工場が混在する住宅地域であるが、工場用地としての需要は少なく、徐々に工場跡地が住宅 地へ移行していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大阪環状線、近鉄大阪・奈良線、地下鉄千日前線沿線に存する生野区北部から中部の住工混在の住宅 地域。需要者の中心は地縁性のある一次取得者が中心であり、地区外からの流入者は少ない。工場跡地は住宅地に開発 されるケースが多く、コロナ禍による影響も薄れつつあり、需給は安定している。需要の中心は土地は標準地の規模で １０００万円台前半程度、敷地規模２０～２５坪程度の新築戸建住宅で３０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅と中小規模工場が混在する地域であり、自用目的の取引が一般的である。周辺において多数の取引 事例が収集でき、豊富な取引事例の中から特に規範性の高い取引事例を採用した。また収益還元法は、規模が小さく共 同住宅の建設を想定することは困難であるため適用できなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪生野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [110.0] [100.0] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生野区は市内上位の高率な高齢化傾向が続く 。需給はＪＲ大阪環状線沿線を中心に堅調で あるが、立地条件による二極化がみられる。 利便性等が劣る混在住宅地域で、地価は横ば い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％