別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大阪生野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪生野 -11 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　立山　壮平   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市生野区田島４丁目６１番２ ｢田島４－３－２０｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 東部市場前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 東部市場前駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり需要はやや弱い。今後も現状の住環境を維持するものと予測す る。地価はコロナ禍によりやや下落したが横這いに転じており、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は生野区中央部からやや南寄り、ＪＲ関西本線並びに地下鉄千日前線の各駅を最寄りとする住宅地域 。需要者の中心は当区に地縁を有する一次取得者で駅接近性がやや劣るため住宅地としての選好性はやや低調。コロナ 禍による下落から横這いになったがコロナ禍以前の水準には回復していない。土地は１，０００万円台前半程度、新築 戸建住宅は３，０００万円台前半を中心に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地で、賃貸住宅等の収益物件の建設を目的とする事業収益性よりも住環境を重 視した自用目的での取引が主流であると判断し、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格の試算で採用した事例は 、同一需給圏内の規範性が認められる取引で、不動産市場の動向を反映している。以上より、代表標準地との検討を踏 まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪生野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [113.9] [104.0] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高や海外経済減速による下押し圧力はあ るものの、新型コロナウイルス感染症や供給 制約の影響が和らぐもとで、景気は回復して いくとみられる。 既成住宅地域であるが、最寄り駅からはやや 遠隔に位置するため住宅地需要は相対的にや や低位。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％