別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大阪生野 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪生野 -6 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　立山　壮平   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市生野区生野東３丁目１６番２ ｢生野東３－１－３｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:2.5 住宅 Ｓ3 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 寺田町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道　 交通 施設 寺田町駅北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られない。当面、現状のままで推移すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は生野区南西部、ＪＲ大阪環状線沿線の住宅地域である。需要者の中心は生野区内の居住者或いは、当該地 域に地縁性を有する住宅の一次取得者である。当該地域は交通利便性等がやや劣ることから住宅地としての需要はやや 低位である。新型コロナの影響により取引が停滞していたが、回復傾向にある。需要の中心的価格帯は土地価格で５０ 万円／坪～５５万円／坪、新築戸建住宅で３千万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の地域特性から取引事例比較法を適用し、収益還元法は非適用とした。比準価格は地域的特性の類似した多数 の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価 格を標準に、代表標準地の価格との整合性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪生野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [111.3] [100.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高や海外経済減速による下押し圧力はあ るものの、新型コロナウイルス感染症や供給 制約の影響が和らぐもとで、景気は回復して いくとみられる。 駅からやや遠く、利便性や選好性のやや劣る 地域である。地域の変化は見られないが、土 地の需給は回復傾向であり、地価はやや上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％