鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪東成 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１７ -17	大阪市東成区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		１住居 (90,300)
b	３１１ -10	大阪市東成区		建付地	（　）	不整形	南西5m市道、中間画地		商業 (90,300)
c	３１１ -30	大阪市東成区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、東2.5m、角地		準工 (90,240)
d	３０２ -25	大阪市東成区		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	３０２ -14	大阪市東成区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3m私道、中間画地		準工 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,366	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	267,538	100 [ 109.2]	244,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	250,000
b	(　 ) 134,214	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 72.1]	225,351	100 [ 94.9]	237,462		242,000
c	(　 ) 202,690	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	204,697	100 [ 90.3]	226,685		231,000
d	(　 ) 210,158	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	214,736	100 [ 89.0]	241,276		246,000
e	(　 ) 114,802	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 81.6]	180,082	100 [ 78.2]	230,284		235,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

大阪東成 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,793,660	1,064,706	4,728,954	3,683,810	1,045,144	（　0.9753） 1,019,329	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,166,568 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東成 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	300 ％	300 ％	132 ㎡	7.3 m x 18.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ６戸（１フロア当たり２戸）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	85.0	85.00	1,820	154,700	1.0	154,700
							2.0	309,400
2～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	1,957	176,130	1.0	176,130
							2.0	352,260
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		506,960		506,960
								1,013,920

⑨年額支払賃料	506,960 円　×　12ヶ月　＝　 6,083,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,083,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 486,682 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,596,838 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	506,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,664 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,013,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 192,158 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,793,660 円　　　　（　 43,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１１賃　　　　-6	1,956 ( 1,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,026 円/㎡　月額支払賃料（　 1,957 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１１賃　　　　-7	2,814 ( 2,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,039
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東成 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	223,600 円	55,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	182,506 円	6,083,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 475,100 円	55,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,900 円	55,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,900 円	55,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,064,706 円　（　　　　　　 8,066 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,900,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,683,810 円（　　　　　 27,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,793,660 円
②総費用	1,064,706 円
③純収益　①－②	4,728,954 円
④建物等に帰属する純収益	3,683,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,045,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,019,329 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,722 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,166,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
大阪東成 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪東成 -6

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　海野　雅由

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市東成区玉津２丁目４番４６外｢玉津２－４－８｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2.5	作業場兼住宅Ｓ4	作業場兼住宅、一般住宅等が混在する住宅地域	東8m市道	水道、ガス、下水	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ今里 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
今里駅北西方
520m

法令

規制

１住居
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

作業場兼住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動がないので、今後も同様の住
環境を維持すると予測する。需要は堅調であり、取引価格はやや上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東成区及び隣接区に存する住宅地域である。主な需要者は東成区居住者を中心とし、周辺区からの転入も
見られる。作業場等が混在する既成住宅地であるが、生活上の利便性が優るので需要は比較的堅調である。需要の中心
となる価格帯は、㎡当たり２３～２６万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

作業所兼住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であるが、自己使用目的での取引が大部分を占める。土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。当該地域は、主に取引価格を価格決定の指標にする
地域と認められるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪東成 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 98.0]

[102.0]
100

241,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しつつある。住宅需要
は堅調であり、東成区の取引件数は減少して
いるものの取引価格はやや上昇傾向である。

最寄駅徒歩圏で、利便性に優れ需要は堅調で
ある。地価はやや上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪東成 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０２ -8	大阪市東成区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居 (90,240)
b	３１７ -45	大阪市東成区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		準工 (90,200)
c	３１１ -15	大阪市東成区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、北4m、角地		準工 (100,240)
d	３１１ -30	大阪市東成区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、東2.5m、角地		準工 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 251,500	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	255,733	100 [ 102.5]	249,496	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 231,192	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	232,565	100 [ 98.8]	235,390		240,000
c	(　 ) 238,983	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	238,287	100 [ 100.8]	236,396		241,000
d	(　 ) 202,690	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	204,697	100 [ 93.1]	219,868		224,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

大阪東成 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,033,254	1,112,853	4,920,401	3,868,330	1,052,071	（　0.9704） 1,020,930	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,202,955 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東成 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	300 ％	300 ％	132 ㎡	7.3 m x 18.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、平均専有面積約４５㎡／戸のコンパクトファミリータイプを想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	85.0	85.00	1,965	167,025	1.0	167,025
							2.0	334,050
2～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	2,005	180,450	1.0	180,450
							2.0	360,900
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		527,925		527,925
								1,055,850

⑨年額支払賃料	527,925 円　×　12ヶ月　＝　 6,335,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込の支払賃料である。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,335,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 506,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,828,292 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	527,925 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,857 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,055,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 200,105 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,033,254 円　　　　（　 45,706 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１７賃　　　　-9	2,417 ( 2,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,075 円/㎡　月額支払賃料（　 2,005 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１１賃　　　　-8	1,613 ( 1,552)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,021
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東成 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,800 円	58,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	190,053 円	6,335,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,900 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,112,853 円　（　　　　　　 8,431 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,868,330 円（　　　　　 29,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,033,254 円
②総費用	1,112,853 円
③純収益　①－②	4,920,401 円
④建物等に帰属する純収益	3,868,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,052,071 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,020,930 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,734 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,202,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）