別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪東成 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東成 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　中田　浩章   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東成区東中本１丁目１３５番 ｢東中本１－８－１７｣ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 兼住宅等が見られる 住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 緑橋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 緑橋駅北東方 300m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅の中に店舗兼住宅及び共同住宅等もみられる住宅地域である。地域要因に特別の変動が認 められないので、当面は現状の住環境を維持しつつ推移すると予測する。地価は、上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東成区及び隣接区の住宅地域である。需要者は、比較的広範囲からの個人及び不動産業者等が中心と考 えられる。需要は、インフレによる地価が上昇傾向にあることから、強くなる傾向にある。中心となる価格帯は同規模 の土地で約２，５００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域等において、事例が少なく、広範囲で収集した。少ないながらも、規範性の高い取引事例を収集 しえた。周辺には、共同住宅等の収益物件も認められる。対象不動産は、間口、画地規模が小さく、共同住宅の想定は 困難であり、収益価格は試算しない。自用目的の取引が多い。したがって、本件では、比準価格を標準とし、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東成 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    225,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [104.0] 100 259,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    251,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレにより、地価水準についても上昇傾 向にある。東成区も、住宅地の地価は、上昇 傾向にある。 価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は、 認められない。地価は、上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％