別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大阪東淀川 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東淀川 -16 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　長畑　正明   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東淀川区豊新１丁目１３番１８ ｢豊新１－１３－２４｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅や共 同住宅が建ち並ぶ住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 上新庄 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 上新庄駅南方 820m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅や共同住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持 するものと予測する。地価は横這いからやや回復傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東淀川区内の阪急電鉄及びＯｓａｋａＭｅｔｒｏ各沿線の住宅地域である。需要者は、東淀川区に地縁の ある一次取得者が中心であるが、周辺隣接区からの転入も見られる。市内の住宅地として需要は安定的に推移しており 、画地規模が大きい場合には開発素地需要も認められる。需要の中心的価格帯は新築戸建住宅で総額３千万円前後であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は小規模一般住宅や共同住宅が多い住宅地域であり、賃貸アパート等も見受けられるが居住の快適性を指標と した自用目的の戸建住宅が取引の中心であり、収益目的の取引は少ない地域である。標準地は小規模画地で共同住宅の 想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。よって当該標準地においては取引市場の実態を反映し説得力 を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東淀川 -14             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    210,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [106.4] [103.0] 100 207,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    204,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な 金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが 景気を下押しするリスクとなっている。物価 上昇も懸念要因。 駅徒歩圏の住宅地域で、特に変動要因はなく 、今後も現状のまま推移することが予測され 、地価はやや回復基調が見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％