鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪西淀川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１４ -5	大阪市西淀川区		底地	（　）	不整形	東25m府道、南6m、角地		準工特別用途地区 (80,242)
b	２０８ -31	大阪市西淀川区		底地	（　）	ほぼ長方形	北東50m国道、南東8m、角地		準工 (80,200)
c	２１４ -32	大阪市西淀川区		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２１４ -26	大阪市西淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、北東8m、角地		準工 (80,200)
e	２０８ -3	大阪市此花区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m市道、北東5.4m、南東5.4m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 181,207) 181,207	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	177,685	100 [ 59.2]	300,144	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 85,011) 170,022	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	165,235	100 [ 57.8]	285,874		286,000
c	(　 ) 362,325	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	364,137	100 [ 109.5]	332,545		333,000
d	(　 ) 347,035	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	338,275	100 [ 91.2]	370,916		371,000
e	(　 ) 258,257	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	247,435	100 [ 80.8]	306,231		306,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

大阪西淀川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,782,012	1,452,759	5,329,253	4,374,920	954,333	（　0.9519） 908,430	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	21,126,279 円　　　　（　 261,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西淀川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	64.80	Ｓ5	324.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	81 ㎡	6.5 m x 12.6 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造５階建てで１階店舗、２階以上は事務所で各階はフロアー貸し。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.80	75.0	48.60	2,900	140,940	6.0	845,640
							2.0	281,880
2～ 5	事務所	64.80	85.0	55.08	2,073	114,181	3.0	342,543
							2.0	228,362
～

～

～

計		324.00	83.0	268.92		597,664		2,215,812
								1,195,328

⑨年額支払賃料	597,664 円　×　12ヶ月　＝　 7,171,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,171,968 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 573,757 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,598,211 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,215,812 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,385 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,195,328 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 163,416 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,782,012 円　　　　（　 83,729 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０９賃　　　　-15	1,999 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,130 円/㎡　月額支払賃料（　 2,073 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０９賃　　　　-16	2,371 ( 2,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,053
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西淀川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	335,500 円	67,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	215,159 円	7,171,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 570,300 円	67,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,100 円	67,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,100 円	67,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,452,759 円　（　　　　　　 17,935 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,100,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,374,920 円（　　　　　 54,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,782,012 円
②総費用	1,452,759 円
③純収益　①－②	5,329,253 円
④建物等に帰属する純収益	4,374,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	954,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	908,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,215 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,126,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪西淀川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪西淀川 5-2

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　吉村　一成

TEL.

鑑定評価額

24,000,000 円

１㎡当たりの価格

296,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西淀川区千舟１丁目１番４｢千舟１－１－２３｣				②地積　(㎡)	81 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ4	銀行、事務所ビルが多い駅に近い商業地域	北東27m国道	水道、ガス、下水	御幣島 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

御幣島駅南方

250m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗や併用マンションが連坦する商業地域として熟成している地域であり、特に大きな変動要因も
なく、当面は現状のまま推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西淀川区及びその周辺における幹線道路沿いの商業地域であり、主な需要者は不動産関連業者やロードサ
イド店舗を営む法人等が想定される。駅接近性に優れる幹線道路沿いに位置する商業地は、底堅い需要が見込まれ、地
価は強含みで推移している。商業地の標準的な取引総額の把握は困難であるが、近隣地域の地価水準は概ね２７０千円
／㎡～３００千円／㎡である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高い取引事例を採用して試算したもので、市場性を反映した実
証的価格である。一方、商業地においては収益性を重視した価格形成がなされるが、収益価格の試算に当っては、収益
項目及び費用項目ともに主観的な想定要素が含まれる。このため、実証性を有する比準価格を標準に、収益価格を関連
付け、代表標準地との均衡も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪港 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 394,000 円／㎡

[106.6]
100

100
[100.0]

100
[141.8]

[100.0]
100

296,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和の影響により商業地の需要も高まり
を見せ、地価は強含みに推移している。

駅接近性に優る商業地域として熟成しており
、特に大きな要因変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪西淀川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１４ -25	大阪市西淀川区		更地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２１８ -36	大阪市港区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、北東8m、角地		商業 (100,400)
c	２０８ -3	大阪市此花区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m市道、北東5.4m、南東5.4m、三方路		商業 (100,400)
d	２０５ -13	大阪市大正区		建付地	（　）	不整形	西5.5m市道、北4m、角地		商業 (100,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 262,939	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	265,043	100 [ 87.5]	302,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 ) 260,676	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	258,651	100 [ 86.1]	300,408		300,000
c	(　 ) 258,257	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	247,435	100 [ 82.5]	299,921		300,000
d	(　 ) 218,691	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	212,321	100 [ 69.4]	305,938		306,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.8
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

大阪西淀川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,625,469	1,425,607	5,199,862	4,283,640	916,222	（　0.9519） 872,152	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	20,282,605 円　　　　（　 250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西淀川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	64.80	Ｓ5	324.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	81 ㎡	6.5 m x 12.6 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上が事務所の各フロアー貸しを想定

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種の店舗兼事務所として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.80	75.0	48.60	2,874	139,676	3.0	419,028
							3.0	419,028
2～ 5	事務所	64.80	85.0	55.08	2,010	110,711	3.0	332,133
							2.0	221,422
～

～

～

計		324.00	83.0	268.92		582,520		1,747,560
								1,304,716

⑨年額支払賃料	582,520 円　×　12ヶ月　＝　 6,990,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,990,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 559,219 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,431,021 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,747,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,078 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,304,716 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 178,370 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,625,469 円　　　　（　 81,796 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０７賃　　　　-3	2,761 ( 2,713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,988 円/㎡　月額支払賃料（　 2,874 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０７賃　　　　-14	2,857 ( 2,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,069
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西淀川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	328,500 円	65,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	209,707 円	6,990,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 558,400 円	65,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,700 円	65,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,700 円	65,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,425,607 円　（　　　　　　 17,600 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,700,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,283,640 円（　　　　　 52,884 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,625,469 円
②総費用	1,425,607 円
③純収益　①－②	5,199,862 円
④建物等に帰属する純収益	4,283,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	916,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	872,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,282,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,000 円／㎡）