別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪西淀川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西淀川 -6 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　辰己　雅信   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西淀川区姫島６丁目１２番７０ ｢姫島６－６－１９｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅と中 小工場等が混在する 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 福 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ８ｍ市道 交通 施設 福駅北東方 650m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、中小工場が混在する地域であるが、地域要因を大幅に変化させる要因は特に見当たらず、当面現況の 土地利用が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西淀川区内の住宅地域を中心に湾岸部周辺区の住宅地域を含む。需要者の中心は西淀川区内の居住者 及び地縁者で、平均的所得者層を中心とする。工場等も混在する周辺環境等であるものの、福駅前の再開発により利便 性は向上し、徒歩圏に存することもあり、需給は比較的安定している。市場での取引の中心は新築戸建物件で、３，０ ００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一 方、当該地域は、居住の快適性を重視する地域であり、取引も自用目的が支配的である。また、画地規模が小さいこと から共同住宅の想定は困難である。よって、収益価格は試算せず、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準 地との均衡、周辺地域の標準地との均衡について比較検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪西淀川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [120.3] [101.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ規制緩和による社会経済活動再開の影 響を受け、当区の不動産需要についても回復 基調にある。 一般住宅、中小工場が混在する地域として熟 成しており、価格形成に特段の影響を与える 地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％