別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪西淀川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西淀川 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　木村　惠子   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４ ｢佃２－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する住宅地域 南西3.6m私道 水道、ガス、下水 千船 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．６ ｍ私道 交通 施設 千船駅東方 340m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面の間はほぼ現状のまま推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西淀川区及び周辺区内の住宅地域と判定した。需要者の中心は概ね西淀川区内の居住者である。近隣地 域は神崎川と左門殿川の中州にあって軟弱地盤であるため、歴史的にみて周辺の地域と比べ需要は少なかったが、開発 事業者による環境整備もあって、物件により価格にかなりのばらつきがみられる。市場での中心価格帯（総額）は土地 約２０坪～３０坪の新築戸建住宅で３０００万円台前半であるが、４０００万円台のものも見られている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は西淀川区内の地域的特性の類似した取引事例を選択し、適切に各要因の比較を行うことができた。後記のと おり、収益価格は求め得なかったが、本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を標準に、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪西淀川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [117.4] [103.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、資源高に起因するインフレが進行する 中、利便性・環境・収益性の良否により、投 資対象が厳しく選別される傾向が強まってい る。 地域的特性は概ね固定化しており、特に大き な地域要因の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％