別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大阪西淀川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西淀川 -4 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　立山　壮平   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西淀川区大野１丁目４番７ ｢大野１－４－８｣ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅に中 小工場等も混在する 住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 福 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北８ ｍ市道 交通 施設 福駅北西方 350m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅と中小工場の混在する住宅地域だが、工業地の住宅地への転換が徐々に進行しており、この傾向 は今後も継続するものと予測される。また、新型コロナの影響が見られたが、現在では回復傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は西淀川区を中心に隣接区等の普通住宅地域である。主たる需要者は地縁関係者だが、平成２１年に 阪神なんば線が開通してからは広域的な流入も見られるようになった。中小工場が混在し環境条件はやや劣るが、工場 は減少傾向であり、需要は概ね安定的に推移している。市場での中心価格帯は新築戸建住宅（土地約２０坪）で３００ ０万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の地域特性から取引事例比較法を適用し、収益還元法は非適用とした。比準価格は地域的特性の類似した多数 の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価 格を標準に、代表標準地の価格との整合性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪西淀川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [141.8] [103.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高や海外経済減速による下押し圧力はあ るものの、新型コロナウイルス感染症や供給 制約の影響が和らぐもとで、景気は回復して いくとみられる。 住宅地域として熟成・安定しており、地域要 因の大きな変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.6 交通・接近　　　  -3.9 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％