鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪浪速 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	浪速１０７ -10	大阪市浪速区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	西１１４ -11	大阪市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		準工 (70,300)
c	浪速１０８ -9	大阪市浪速区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	浪速１０８ -3	大阪市浪速区		更地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、北8m、二方路		２住居 (90,300)
e	西１０９ -12	大阪市西区		更地	（　）	不整形	北西6m市道、北東6m、角地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 447,671	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	454,386	100 [ 101.9]	445,914	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	446,000
b	(　 ) 439,653	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	466,032	100 [ 105.6]	441,318		441,000
c	(　 ) 367,263	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	354,550	100 [ 80.7]	439,343		439,000
d	(　 ) 466,621	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	468,864	100 [ 107.8]	434,939		435,000
e	(　 ) 582,405	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	563,907	100 [ 117.5]	479,921		480,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 441,000 円／㎡]

大阪浪速 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,250,079	8,833,742	36,416,337	28,193,000	8,223,337	（　0.9553） 7,855,754	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	224,450,114 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪浪速 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	290.00	Ｓ7	2,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	300 ％	300 ％	678 ㎡	22.0 m x 30.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３０㎡程度の１ＬＤＫを想定した。駐車場は機械式１５台を想定した。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	290.00	80.0	232.00	2,150	498,800	1.0	498,800
							1.0	498,800
2～ 7	住宅	290.00	85.0	246.50	2,157	531,701	1.0	531,701
							1.0	531,701
～

～

～

計		2,030.00	84.3	1,711.00		3,689,006		3,689,006
								3,689,006

⑨年額支払賃料	3,689,006 円　×　12ヶ月　＝　 44,268,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,711.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,268,072 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 3,818,765 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,049,307 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,689,006 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,308 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,689,006 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,166,464 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,250,079 円　　　　（　 66,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	浪速１１２賃　　　　-4	1,913 ( 1,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,126	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,220 円/㎡　月額支払賃料（　 2,157 円/㎡）　基準階 2 F B
b	浪速１１２賃　　　　-11	2,379 ( 2,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,266
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪浪速 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,864,000 円	466,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,436,042 円	47,868,072　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 640,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,961,000 円	466,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	466,000 円	466,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	466,000 円	466,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,833,742 円　（　　　　　　 13,029 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	466,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 2,030.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,193,000 円（　　　　　 41,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,250,079 円
②総費用	8,833,742 円
③純収益　①－②	36,416,337 円
④建物等に帰属する純収益	28,193,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,223,337 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,855,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,450,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
大阪浪速 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪浪速 -1

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　小林　敬一

TEL.

鑑定評価額

283,000,000 円

１㎡当たりの価格

418,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市浪速区桜川１丁目４番７｢桜川１－４－１２｣				②地積　(㎡)	678 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他） (70,300)
	1:1.5	共同住宅ＳＲＣ10	中高層の共同住宅、事業所等が混在する地域	南11m市道	水道、ガス、下水	なんば 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 660 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

なんば駅西方

450m

法令

規制

準工
(70,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面の間は概ね現状とおり推移していくものと予測される。利便な立地環境から
、マンション用地を中心に堅調な需要があり、地価水準は強含み傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 439,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 376,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浪速区及びその周辺における住商混在地域一帯。事業所等が混在する地域も含まれる。比較的規模の大き
い画地の場合、需要者層はマンション開発業者、投資家、地元地縁の企業が中心と把握される。市内中心部に近接した
利便性の高い地域の中では、地価水準が比較的低いことから、堅調な需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、
規模や形状等の取引対象となる不動産の内容等により異なるため、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には事業所のほか賃貸マンション等の収益物件も認められる一方、分譲マンション用地の需要が近年高まって
きている。比準価格は市場で実際に取引された規範性の高い事例から算出されており、高い説得力が認められる。収益
価格は規範性はあるものの、想定の要素が介在しやすく比準価格と比較してやや精度が劣る。以上から、比準価格を重
視し収益価格を比較考量して、周辺の標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪西 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 703,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[103.0]

100
[172.4]

[100.0]
100

418,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

停滞していた社会経済活動は回復しつつある
。一方で、世界的な金融引締めが続く中、世
界景気の下振れが国内景気の下押しリスクと
なっている。

停滞していた経済活動の回復とともに当地域
の需要も戻ってきており、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +66.5
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪浪速 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	浪速１０８ -9	大阪市浪速区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	浪速１０８ -3	大阪市浪速区		更地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、北8m、二方路		２住居 (90,300)
c	浪速１０７ -10	大阪市浪速区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	中央１１１ -4	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	阿倍野１１７ -1	大阪市阿倍野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、中間画地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 367,263	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	354,550	100 [ 80.7]	439,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	439,000
b	(　 ) 466,621	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	468,864	100 [ 109.8]	427,016		427,000
c	(　 ) 447,671	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	454,386	100 [ 103.0]	441,151		441,000
d	(　 ) 389,000	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	385,601	100 [ 88.3]	436,694		437,000
e	(　 ) 405,235	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	395,494	100 [ 90.2]	438,463		438,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 439,000 円／㎡]

大阪浪速 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内の宅地であるため適用困難と判断し、これを断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,350,047	8,667,709	36,682,338	27,346,000	9,336,338	（　0.9553） 8,919,004	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	254,828,686 円　　　　（　 376,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪浪速 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	290.00	Ｓ7	2,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	300 ％	300 ％	678 ㎡	22.0 m x 30.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専用面積３５㎡程度の１ＤＫ賃貸共同住宅を想定した。駐車場は機械式１５台を想定。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

この種の共同住宅として標準的な値である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	290.00	80.0	232.00	2,140	496,480	2.0	992,960
							0.0	0
2～ 7	住宅	290.00	85.0	246.50	2,228	549,202	2.0	1,098,404
							0.0	0
～

～

～

計		2,030.00	84.3	1,711.00		3,791,692		7,583,384
								0

⑨年額支払賃料	3,791,692 円　×　12ヶ月　＝　 45,500,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,711.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,500,304 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,820,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,280,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,583,384 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,350,047 円　　　　（　 66,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	浪速１１２賃　　　　-4	1,913 ( 1,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,232 円/㎡　月額支払賃料（　 2,228 円/㎡）　基準階 2 F B
b	浪速１１２賃　　　　-8	1,952 ( 1,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,169
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪浪速 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,808,000 円	452,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,473,009 円	49,100,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 640,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,842,000 円	452,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	452,000 円	452,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	452,000 円	452,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,667,709 円　（　　　　　　 12,784 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	452,000,000 円	設計監理料率　 216,000 円／㎡　×　 2,030.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,346,000 円（　　　　　 40,333 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,350,047 円
②総費用	8,667,709 円
③純収益　①－②	36,682,338 円
④建物等に帰属する純収益	27,346,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,336,338 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,919,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,828,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 376,000 円／㎡）