鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪天王寺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	天王寺１０３ -2	大阪市天王寺区		更地	（　）	不整形	北11m市道、中間画地		２住居 (90,300)
b	天王寺１０３ -11	大阪市天王寺区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、東8m、角地		２住居 (100,300)
c	天王寺１０３ -13	大阪市天王寺区		更地	（　）	ほぼ台形	北11m市道、西11m、角地		２住居 (100,300)
d	天王寺１０４ -3	大阪市天王寺区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東27m国道、中間画地		商業 (100,400)
e	中央１１６ -4	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東23.6m市道、南6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 795,462	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	817,960	100 [ 70.2]	1,165,185	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,220,000
b	(　 ) 925,255	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	919,812	100 [ 73.1]	1,258,293		1,320,000
c	(　 ) 802,632	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	801,043	100 [ 65.9]	1,215,543		1,280,000
d	(　 ) 672,352	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	688,488	100 [ 59.2]	1,162,986		1,220,000
e	(　 ) 1,114,087	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	1,161,554	100 [ 92.6]	1,254,378		1,320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,290,000 円／㎡]

大阪天王寺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	106,939,470	40,629,340	66,310,130	51,774,800	14,535,330	（　0.9426） 13,701,002	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	428,156,313 円　　　　（　 1,060,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪天王寺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	ＲＣ10F1B	3,230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	404 ㎡	25.8 m x 15.6 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～１０階は事務所、各階フロア貸を想定。地下１階は自走式平面駐車場８台。

⑦有効率　 73.4 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	300.00	70.0	210.00	3,995	838,950	12.0	10,067,400
							0.0	0
2～10	事務所	300.00	80.0	240.00	2,845	682,800	10.0	6,828,000
							0.0	0
地下～ 1	駐車場	230.00

～

～

計		3,230.00	73.4	2,370.00		6,984,150		71,519,400
								0

⑨年額支払賃料	6,984,150 円　×　12ヶ月　＝　 83,809,800 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 2,370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 25,880,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	109,690,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 6,783,012 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	106,267,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	71,519,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 672,282 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	106,939,470 円　　　　（　 264,702 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	天王寺１０３賃　　　　-4	2,164 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,818	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,869 円/㎡　月額支払賃料（　 2,845 円/㎡）　基準階 2 F B
b	天王寺１０６賃　　　　-12	2,051 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,922
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪天王寺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,510,000 円	902,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	22,610,040 円	113,050,200　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,038,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,667,000 円	902,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	902,000 円	902,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	902,000 円	902,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 40,629,340 円　（　　　　　　 100,568 円／㎡）　　（経費率　　 38.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	902,000,000 円	設計監理料率　 266,000 円／㎡　×　 3,230.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	51,774,800 円（　　　　　 128,155 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	106,939,470 円
②総費用	40,629,340 円
③純収益　①－②	66,310,130 円
④建物等に帰属する純収益	51,774,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,535,330 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,701,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,913 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 428,156,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,060,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪天王寺 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪天王寺 5-2

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　野口　健治

TEL.

鑑定評価額

513,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	910,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市天王寺区上本町６丁目３番１１外｢上本町６－２－２６｣				②地積　(㎡)	404 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	1.5:1	店舗兼事務所ＲＣ10F1B	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域	西27m市道、北側道	水道、ガス、下水	大阪上本町 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

大阪上本町駅北方

100m

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏の幹線道路沿いに中高層店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域内に格別の変動
要因は見られず当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天王寺区及び周辺区の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。賃貸用の店舗・事務所用地として
の取得を目論む投資家、または、自社ビル用地としての取得を目論む法人等が需要者の中心であるものと思料する。開
発素地の供給が限定的で需要は底堅い。また、人出等が順調に回復しており、市況回復の期待感から取引需要は高まっ
ている。中心価格帯は立地や個別性等により様々であるが、標準的画地規模で概ね総額４～６億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定
項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者
層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪天王寺 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 838,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[ 72.1]

[105.0]
100

1,270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

天王寺区は良好な環境条件、利便性を有して
いることから住宅需要は安定的。新型コロナ
の影響は薄れており、市況は継続して回復基
調にある。

中高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ幹線道
路沿いの商業地域である。交通利便性に優れ
、人出も回復しており店舗市況も回復基調で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.6
交通・接近　　　  -0.4
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪天王寺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１１ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	北12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１１１ -13	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	東23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１０１ -5	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北21.8m府道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	中央１１６ -3	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、東4.7m、角地		準工 (80,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,172,960	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,204,630	100 [ 94.9]	1,269,368	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,330,000
b	(　 ) 1,293,424	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,316,706	100 [ 106.7]	1,234,026		1,300,000
c	(　 ) 1,589,343	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,686,114	100 [ 129.4]	1,303,025		1,370,000
d	(　 ) 1,313,129	100 [ 120.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,067,178	100 [ 84.6]	1,261,440		1,320,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.9	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣接不動産購入	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.9	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +35.0
d	隣接不動産購入	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,330,000 円／㎡]

大阪天王寺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	109,502,434	43,295,394	66,207,040	52,176,600	14,030,440	（　0.9426） 13,225,093	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	413,284,156 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪天王寺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	ＲＣ10F1B	3,230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	404 ㎡	25.8 m x 15.6 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所。各階フロア貸し、地下自走式平面駐車場８台。

⑦有効率　 73.4 ％
の理由

同種、同規模建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	300.00	70.0	210.00	3,910	821,100	10.0	8,211,000
							0.0	0
2～10	事務所	300.00	80.0	240.00	2,987	716,880	8.0	5,735,040
							0.0	0
地下～ 1	駐車場	230.00

～

～

計		3,230.00	73.4	2,370.00		7,273,020		59,826,360
								0

⑨年額支払賃料	7,273,020 円　×　12ヶ月　＝　 87,276,240 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 2,370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 25,880,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	113,156,640 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 3,360,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 7,573,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	108,943,058 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	59,826,360 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 559,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	109,502,434 円　　　　（　 271,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	天王寺１０４賃　　　　-1	2,778 ( 2,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,924	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,007 円/㎡　月額支払賃料（　 2,987 円/㎡）　基準階 2 F B
b	天王寺１０６賃　　　　-8	2,874 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,184
c	天王寺１０３賃　　　　-5	2,449 ( 2,405)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.1]	100 [100.0]	2,912

大阪天王寺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,545,000 円	909,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	25,167,594 円	116,516,640　×　　　　 21.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,038,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,726,500 円	909,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	909,000 円	909,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	909,000 円	909,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 43,295,394 円　（　　　　　　 107,167 円／㎡）　　（経費率　　 39.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	909,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 3,230.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,176,600 円（　　　　　 129,150 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	109,502,434 円
②総費用	43,295,394 円
③純収益　①－②	66,207,040 円
④建物等に帰属する純収益	52,176,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,030,440 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,225,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 413,284,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,000 円／㎡）