別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪天王寺 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪天王寺 -5 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野口　健治   TEL.

鑑定評価額 70,400,000 円  １㎡当たりの価格 482,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市天王寺区勝山２丁目９１番外 ｢勝山２－３－２８｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1.5 住宅 Ｓ3 中低層の一般住宅、 事業所等の混在する 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 寺田町 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 寺田町駅北方 700m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域内に格別の変動要因は見られないことから当面は現状を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    482,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天王寺区及び周辺区の利便性等に比較的優れた住宅地域一円である。同圏内の居住者等が需要者の中心と なるが、居住環境等が比較的良好なことから圏外からの転入希望者も多く見られる。そのため需要は比較的安定してお り、市況は比較的底堅い。画地規模等が様々であるため、取引の中心価格帯は把握し難いが、標準地と同程度の規模で は６０００万円から８０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に一般住宅を中心とする地域で賃貸市場の元本と果実の相関度が希薄で価格形成プロセスへの説得力が弱 く収益還元法は非適用とした。なお、規範性の高い住宅地等の取引事例を収集することができた。個人等の需要が中心 であり、居住環境等に着目した代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、取引の 実態、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪天王寺 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    640,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [103.0] 100 [132.3] [100.0] 100 480,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    467,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天王寺区は良好な環境条件、利便性を有して いることから住宅需要は安定的。新型コロナ の影響は薄れており、市況は継続して回復基 調にある。 比較的良好な居住環境を維持しており地域要 因に特段変動要因はない。近年地価は底堅く 推移しており、当面はこの傾向が続くものと 予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％