別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 大阪天王寺 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪天王寺 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　石丸　都子   TEL.

鑑定評価額 81,400,000 円  １㎡当たりの価格 407,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市天王寺区逢阪１丁目９２番４外 ｢逢阪１－２－２５｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (100,300) 1:1.5 住宅 Ｓ3 一般住宅のほかに事 務所等が見られる住 宅地域 西5m市道、北側道 水道、ガス、下水 四天王寺前夕陽ヶ丘 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 四天王寺前夕陽ヶ丘駅 南西方 450m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因はない。当面はほぼ現状のまま推 移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    407,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天王寺区及び周辺区に存する住宅地域である。居住環境や子供の教育を重視する高額所得者層が需要の中 心となり、同圏内の居住者に加え圏外からの転入もみられる。居住選好性の高いエリアであり需要は底堅いが、供給が 少なく、地価水準は上昇傾向で推移している。画地規模等の条件により中心価格帯の把握は難しいが、土地２００㎡程 度で８０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域である。取引の中心は、居住快適性や利便性等を重視した自用目的での取引 であり、収益目的での取引はほとんど見られないことから、収益還元法は適用しないこととした。本件では、かかる市 場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪天王寺 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    640,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [103.0] 100 [161.2] [103.0] 100 406,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    399,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で、緩やかな持ち直 しの動きがみられる。今後は世界的な金融引 締め等が続く中、金融市場の動向に留意を要 する。 特に大きな変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％