鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪大正 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０５ -8	大阪市大正区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21.8m市道、中間画地		工専 (70,200)
b	２０８ -24	大阪市大正区		建付地	（　）	長方形	南11m道路、中間画地		工業臨港地区 (60,200)
c	２１８ -28	大阪市西淀川区		底地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	２１８ -18	大阪市西淀川区		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	２０４ -18	大阪市住之江区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,528	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,040	100 [ 106.0]	134,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 135,060	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,896	100 [ 98.8]	139,571		140,000
c	(　 87,881) 125,544	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	133,737	100 [ 97.4]	137,307		137,000
d	(　 ) 118,975	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,879	100 [ 85.6]	141,214		141,000
e	(　 ) 179,144	100 [ 115.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,024	100 [ 113.2]	138,714		139,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	隣地買収	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +2.0
e	隣地買収	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

大阪大正 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,447,405	1,010,632	3,436,773	2,002,320	1,434,453	（　0.9492） 1,361,583	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,945,068 円　　　　（　 93,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪大正 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	13.9 m x 24.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	300.00	100.0	300.00	1,304	391,200	6.0	2,347,200
							2.0	782,400
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		391,200		2,347,200
								782,400

⑨年額支払賃料	391,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,694,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,694,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 375,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,318,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,347,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 782,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 106,963 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,447,405 円　　　　（　 13,477 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０３賃　　　　-15	1,203 ( 1,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,343 円/㎡　月額支払賃料（　 1,304 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１５賃　　　　-14	1,381 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,457
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪大正 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,400 円	30,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	140,832 円	4,694,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 360,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,600 円	30,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,010,632 円　（　　　　　　 3,063 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,002,320 円（　　　　　 6,068 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,447,405 円
②総費用	1,010,632 円
③純収益　①－②	3,436,773 円
④建物等に帰属する純収益	2,002,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,434,453 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,361,583 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,126 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,945,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪大正 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪大正 9-3

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　木村　惠子

TEL.

鑑定評価額

43,900,000 円

１㎡当たりの価格

133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市大正区小林西２丁目１９番１７｢小林西２－１９－１８｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	工場	小規模工場、倉庫のほか住宅も見られる工業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	大正 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

大正駅南西方

2.8km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に特に大きな変動要因はないものの、従来の鉄工・金型の小規模工場地から、自動車整備工場等へ業態が
変化してきており、当該傾向は今後も続くものと思われる。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大正区及びその周辺区内の湾岸部を中心とする工業地域が存する圏域である。また、需要者の中心は当該
地域に地縁を有する中小の製造業事業者等である。近隣地域は工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、高齢化の進展
による廃業もみられるが、産業構造の転換が徐々に進んできており、ポストコロナにおける工場地の拡張需要は高まり
を見せている。但し、取引件数は少なく、規模的なばらつきもあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は中小規模の工場等が見られる既成工業地域に存し、法人等による自用目的の取引が中心となっている。一
方、収益価格には現下における経済環境の激変による賃貸需要への影響を織り込むことが困難であり、相対的に精度が
劣るものと判断した。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪西淀川 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 137,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[105.8]

[100.0]
100

132,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

製造業の担い手の高齢化により、鉄工・金型
を主体とする中小の事業所の廃業がある一方
、新業態への転換による中規模工場への一定
の需要がある。

高齢化による廃業が進む一方、物流需要や新
業態の製造業も生まれており、工場立地とし
ての新たな需要が創出されてきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪大正 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０５ -8	大阪市大正区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21.8m市道、中間画地		工専 (70,200)
b	２０８ -21	大阪市大正区		建付地	（　）	長方形	南11m道路、中間画地		工業臨港地区 (60,200)
c	２１８ -14	大阪市西淀川区		建付地	（　）	台形	北東8m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	２０７ -37	大阪市住之江区		建付地	（　）	長方形	南12m市道、西12m、角地		準工 (80,200)
e	２０４ -18	大阪市住之江区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,528	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,040	100 [ 106.0]	134,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 135,063	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,494	100 [ 94.1]	146,115		146,000
c	(　 ) 146,030	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	151,394	100 [ 108.8]	139,149		139,000
d	(　 ) 191,101	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	186,463	100 [ 135.6]	137,510		138,000
e	(　 ) 179,144	100 [ 115.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,024	100 [ 111.0]	141,463		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	隣地買収	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 0.0
e	隣地買収	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

大阪大正 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,778,979	1,088,456	3,690,523	2,247,400	1,443,123	（　0.9492） 1,369,812	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	31,132,091 円　　　　（　 94,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪大正 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	13.9 m x 24.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	300.00	100.0	300.00	1,399	419,700	6.0	2,518,200
							3.0	1,259,100
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		419,700		2,518,200
								1,259,100

⑨年額支払賃料	419,700 円　×　12ヶ月　＝　 5,036,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,036,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 402,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,633,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,518,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,167 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,259,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 122,324 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,778,979 円　　　　（　 14,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０５賃　　　　-14	1,796 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,453	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,443 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０９賃　　　　-28	1,688 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,407
c	２１３賃　　　　-10	1,763 ( 1,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,469

大阪大正 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,000 円	34,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,456 円	5,036,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 360,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,000 円	34,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,088,456 円　（　　　　　　 3,298 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,247,400 円（　　　　　 6,810 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,778,979 円
②総費用	1,088,456 円
③純収益　①－②	3,690,523 円
④建物等に帰属する純収益	2,247,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,443,123 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,369,812 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,151 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,132,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,300 円／㎡）