鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪大正 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０４ -31	大阪市西成区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東17m市道、中間画地		１住居 (90,300)
b	２１５ -39	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	２１６ -25	大阪市住之江区		建付地	（　）	不整形	東27m国道、西3.3m、二方路		商業特別用途地区 (100,400)
d	２１５ -43	大阪市西成区		更地	（　）	不整形	北5.4m市道、西3.6m、角地		商業 (100,320)
e	２０５ -18	大阪市大正区		更地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		商業 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 331,456	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	336,428	100 [ 91.2]	368,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	358,000
b	(　 ) 386,095	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	387,253	100 [ 106.2]	364,645		354,000
c	(　 ) 393,113	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	408,217	100 [ 109.7]	372,121		361,000
d	(　 ) 272,168	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	270,298	100 [ 72.6]	372,311		361,000
e	(　 ) 288,978	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	305,491	100 [ 82.3]	371,192		360,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 359,000 円／㎡]

大阪大正 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,540,434	758,103	2,782,331	2,168,110	614,221	（　0.9512） 584,247	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,278,341 円　　　　（　 289,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪大正 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	40.00	Ｓ4	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	46 ㎡	10.9 m x 6.8 m	前面道路：府道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上が事務所の各フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

地域内の同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	40.00	75.0	30.00	3,060	91,800	6.0	550,800
							2.0	183,600
2～ 4	事務所	40.00	85.0	34.00	2,221	75,514	6.0	453,084
							2.0	151,028
～

～

～

計		160.00	82.5	132.00		318,342		1,910,052
								636,684

⑨年額支払賃料	318,342 円　×　12ヶ月　＝　 3,820,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,820,104 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 382,010 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,438,094 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,910,052 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 636,684 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 85,150 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,540,434 円　　　　（　 76,966 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０５賃　　　　-5	2,276 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,287 円/㎡　月額支払賃料（　 2,221 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０６賃　　　　-8	2,120 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,232
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪大正 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,500 円	32,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,603 円	3,820,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 279,600 円	32,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 758,103 円　（　　　　　　 16,481 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,900,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,168,110 円（　　　　　 47,133 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,540,434 円
②総費用	758,103 円
③純収益　①－②	2,782,331 円
④建物等に帰属する純収益	2,168,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	614,221 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	584,247 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,701 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,278,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 289,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
大阪大正 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪大正 5-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　立山　壮平

TEL.

鑑定評価額

16,300,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市大正区三軒家東１丁目２９番３｢三軒家東１－１７－２０｣				②地積　(㎡)	46 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1.5:1	店舗兼事務所Ｓ4	中層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西40m府道	水道、ガス、下水	大正 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 50 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ府道

交通

施設

大正駅南西方

60m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地域として概ね熟成し、地域要因を大幅に変化させる要因は特に見当たらず、当面、現況の土地利用が
継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 361,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね大正区及びその周辺区の商業地域一帯。駅前に立地するものの商圏は狭く、市内中心部等への顧客流
出傾向も覗える。一方、駅近を中心に利便性を生かした賃貸住宅の潜在的需要は高いものと認められる。主たる需要者
は同一需給圏内に地縁を持つ個人事業主や法人、地元不動産業者が中心である。取引件数は少なく、規模的なばらつき
等もあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一
方、収益価格は、店舗兼事務所を想定して求めたが、賃料、利回り等、試算の過程に多くの想定要素を伴うことから相
対的に弾力的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪港 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 394,000 円／㎡

[106.6]
100

100
[100.0]

100
[115.2]

[ 97.0]
100

354,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    349,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源高や海外経済減速による下押し圧力はあ
るものの、新型コロナウイルス感染症や供給
制約の影響が和らぐもとで、景気は回復して
いくとみられる。

特段の要因変化はないが、駅近の交通利便性
の良さからの投資物件等への需要は回復傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪大正 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０５ -31	大阪市大正区		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、中間画地		商業 (90,300)
b	２０５ -19	大阪市大正区		更地	（　）	ほぼ台形	南22m市道、西4.4m、北5.4m、三方路		商業 (100,400)
c	２０５ -13	大阪市大正区		建付地	（　）	不整形	西5.5m市道、北4m、角地		商業 (100,330)
d	２０５ -2	大阪市大正区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8m市道、東8m、角地		２住居特別用途地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 511,738	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	518,975	100 [ 86.5]	599,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	582,000
b	(　 ) 482,639	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	473,357	100 [ 112.7]	420,015		407,000
c	(　 ) 218,691	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	212,321	100 [ 64.9]	327,151		317,000
d	(　 ) 294,249	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	285,761	100 [ 75.5]	378,491		367,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 361,000 円／㎡]

大阪大正 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,645,023	873,404	2,771,619	2,157,840	613,779	（　0.9512） 583,827	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,268,795 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪大正 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	40.00	Ｓ4	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	46 ㎡	10.9 m x 6.8 m	前面道路：府道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.00	75.0	30.00	3,234	97,020	6.0	582,120
							3.0	291,060
2～ 4	事務所	40.00	85.0	34.00	2,160	73,440	3.0	220,320
							3.0	220,320
～

～

～

計		160.00	82.5	132.00		317,340		1,243,080
								952,020

⑨年額支払賃料	317,340 円　×　12ヶ月　＝　 3,808,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,808,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 304,646 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,503,434 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,243,080 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,436 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 952,020 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 130,153 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,645,023 円　　　　（　 79,240 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０９賃　　　　-24	3,327 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,370 円/㎡　月額支払賃料（　 3,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０９賃　　　　-25	2,451 ( 2,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	3,225
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪大正 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	199,800 円	33,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	190,404 円	3,808,080　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 873,404 円　（　　　　　　 18,987 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,157,840 円（　　　　　 46,910 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,645,023 円
②総費用	873,404 円
③純収益　①－②	2,771,619 円
④建物等に帰属する純収益	2,157,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	613,779 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	583,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,692 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,268,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）