別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大阪大正 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪大正 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　立山　壮平   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市大正区泉尾４丁目１０９番２２外 ｢泉尾４－１６－１６｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｓ3 中小の一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 大正 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北８ ｍ市道 交通 施設 大正駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も住宅地域として推移するもの と予測される。また、新型コロナの影響は限定的であり、住宅需要は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は大正区の住宅地域を主とするが、隣接区の住宅地域も含まれる。主たる需要者は大正区内の居住者 ・地縁関係者で区外からの流入は少ない。大正区は人口減少が続いており、大正駅から遠ざかるほど住宅需要は弱くな る。本件標準地はＪＲ大正駅から約１．５ｋｍで大正区内では駅に近い地域に属する。市場での中心価格帯（総額）は 新築建売住宅（土地約２０坪）で３０００万円台前半程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の地域特性から取引事例比較法を適用し、収益還元法は非適用とした。比準価格は地域的特性の類似した多数 の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価 格を標準に、代表標準地の価格との整合性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪港 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [143.8] [101.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    191,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高や海外経済減速による下押し圧力はあ るものの、新型コロナウイルス感染症や供給 制約の影響が和らぐもとで、景気は回復して いくとみられる。 泉尾４丁目地区は住宅地域として安定してお り、地域要因の変化は特に見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％