鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪港 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０５ -32	大阪市港区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	２１４ -21	大阪市港区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、南西4m、角地		商業 (100,400)
c	２１８ -37	大阪市港区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道		商業 (90,360)
d	２１４ -4	大阪市港区		更地	（　）	長方形	北西40m国道、南東6m、二方路		商業 (100,400)
e	２０７ -32	大阪市港区		貸家建付地	（　）	台形	北東8m市道、北4m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 391,806	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	388,002	100 [ 89.3]	434,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	434,000
b	(　 ) 410,407	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	401,035	100 [ 88.4]	453,660		454,000
c	(　 ) 408,714	100 [ 130.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	310,349	100 [ 73.7]	421,098		421,000
d	(　 ) 605,013	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	603,251	100 [ 97.0]	621,908		622,000
e	(　 ) 475,028	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	458,431	100 [ 100.0]	458,431		458,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	隣接地との併合	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	隣接地との併合	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 445,000 円／㎡]

大阪港 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,703,099	3,624,508	15,078,591	11,996,800	3,081,791	（　0.9519） 2,933,557	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	68,222,256 円　　　　（　 397,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪港 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.70	ＲＣ9	784.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	172 ㎡	9.8 m x 17.6 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し）、２階以上が３室の平均専有面積約２３．５㎡程度のワンルームを想定

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的割合

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.54	82.5	67.27	3,241	218,022	12.0	2,616,264
							0.0	0
2～ 9	住宅	86.70	81.3	70.50	2,563	180,692	1.0	180,692
							0.0	0
塔屋～		9.12

～

～

計		784.26	80.5	631.27		1,663,558		4,061,800
								0

⑨年額支払賃料	1,663,558 円　×　12ヶ月　＝　 19,962,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 631.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,962,696 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,297,575 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,665,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,061,800 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,703,099 円　　　　（　 108,739 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０５賃　　　　-4	3,273 ( 3,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,178	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,273 円/㎡　月額支払賃料（　 3,241 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０７賃　　　　-16	3,535 ( 3,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,367
c	２０５賃　　　　-3	3,012 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,274

大阪港 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	736,000 円	184,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	798,508 円	19,962,696　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 158,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,564,000 円	184,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,624,508 円　（　　　　　　 21,073 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 784.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,996,800 円（　　　　　 69,749 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,703,099 円
②総費用	3,624,508 円
③純収益　①－②	15,078,591 円
④建物等に帰属する純収益	11,996,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,081,791 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,933,557 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,056 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,222,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 397,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪港 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪港 5-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　竹内　由香

TEL.

鑑定評価額

72,200,000 円

１㎡当たりの価格

420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市港区弁天４丁目１２番２７｢弁天４－１２－８｣				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ4	店舗付共同住宅、小売店舗等が混在する商業地域	南東30m市道	水道、ガス、下水	弁天町 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

弁天町駅西方

420m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼共同住宅を中心とする商業地域として概ね熟成している。周辺の市岡商業高校跡地の開発は未定であるが
、今後の動向が近隣地域に影響を及ぼす可能性がある。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 351,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び周辺区の大阪中心部から延びる各路線沿線の商業地の圏域。従来より賃貸共同住宅中心の収益物
件需要が中心で、需要者は法人、資金力を持つ個人、地元不動産業者等である。コロナ禍以降、店舗需要は弱含んだが
、二路線利用可能で利便性に優れた弁天町駅のマンションの賃貸需要は底堅いため、収益マンション需要は堅調である
。成約価格にばらつきがあり中心価格帯は見出しにくいが、供給が少なく、供給不足感から地価は強含み傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は商業地域であり、需要者は収益性を重視すると考えられるが、賃料に力強さがないこと、昨
今の高い建築費の影響により、収益価格はやや低位に求められた。土地残余法においては、費用収益の査定や純収益の
把握に想定要素が多く含まれ、相対的信頼性がやや劣るため、代替競争不動産との比較の観点から市場の実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を関連付け、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    394,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港（府） 5-1               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    415,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直している。コロナ禍以
降も住居系の収益物件への投資意欲は堅調で
ある。

店舗兼共同住宅の多い商業地として熟成して
いる。まとまった画地規模の収益物件用地に
ついて、特に強い需要がみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

+1.2 ％

３　試算価格算定内訳

大阪港 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０７ -32	大阪市港区		貸家建付地	（　）	台形	北東8m市道、北4m、角地		商業 (100,400)
b	２１８ -37	大阪市港区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道		商業 (90,360)
c	西１０９ -5	大阪市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２１４ -4	大阪市港区		更地	（　）	長方形	北西40m国道、南東6m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 475,028	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	458,431	100 [ 95.6]	479,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	480,000
b	(　 ) 408,714	100 [ 130.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	310,349	100 [ 70.7]	438,966		439,000
c	(　 ) 324,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	324,675	100 [ 82.4]	394,023		394,000
d	(　 ) 605,013	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	603,251	100 [ 97.0]	621,908		622,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	隣接地との併合	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	隣接地との併合	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

大阪港 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,074,088	3,191,904	12,882,184	10,157,400	2,724,784	（　0.9519） 2,593,722	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	60,319,116 円　　　　（　 351,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪港 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.70	Ｓ9	784.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	172 ㎡	9.8 m x 17.6 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロア貸しのスケルトン、居宅部分は各階３戸、専有面積２５㎡程度の単身者用を想定。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.54	71.4	58.19	2,987	173,814	4.0	695,256
							2.0	347,628
2～ 7	共同住宅	86.70	85.0	73.71	2,100	154,791	1.0	154,791
							1.0	154,791
8～ 9	共同住宅	86.70	85.0	73.71	2,200	162,162	1.0	162,162
							1.0	162,162
塔屋～		9.12

～

計		784.26	82.6	647.87		1,426,884		1,948,326
								1,600,698

⑨年額支払賃料	1,426,884 円　×　12ヶ月　＝　 17,122,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 647.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,122,608 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,369,809 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,752,799 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,948,326 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,600,698 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 303,364 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,074,088 円　　　　（　 93,454 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０７賃　　　　-16	3,535 ( 3,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,074	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,987 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０７賃　　　　-14	2,857 ( 2,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,174
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪港 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	648,000 円	162,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	684,904 円	17,122,608　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 158,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,191,904 円　（　　　　　　 18,558 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 784.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,157,400 円（　　　　　 59,055 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,074,088 円
②総費用	3,191,904 円
③純収益　①－②	12,882,184 円
④建物等に帰属する純収益	10,157,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,724,784 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,593,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,319,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351,000 円／㎡）