別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪港 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪港 -6 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　木村　惠子   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市港区波除２丁目９番９ ｢波除２－９－４｣ ②地積 　(㎡) 54   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に作業 所兼住宅も見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 弁天町 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 弁天町駅東方 300m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 弁天町駅に近接する利便性の高い住宅地域であり、現用途の需給動向等は良好であることから、当面の間は現状 のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、港区・西区内のＯｓａｋａＭｅｔｒｏ中央線の各駅を駅勢圏とする住宅地域。需要者の中心は中央線各 駅を最寄駅とする勤労者層である。近隣地域は、弁天町駅至近の利便性がきわめて高い地域であるため、戸建住宅用地 として突出した人気を誇っている。直近の不動産取引における価格も上昇傾向を強めており、新築戸建で３千万円台後 半から４千万円台前半の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅が多く、一部に共同住宅等も見られる住宅地域である。対象地に関しては特に土地 の個別性から戸建専用住宅としての使用が支配的であり、収益価格は求め得なかったが、市場性を反映した実証的かつ 規範性の高い比準価格を求めることができた。よって、代表標準地の価格との整合性にも留意の上、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪港 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [ 99.6] [103.0] 100 281,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    270,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、資源高に起因するインフレが進行する 中、利便性・環境・収益性の良否により、投 資対象が厳しく選別される傾向が強まってい る。 地域的特性は概ね固定化しており、特に大き な地域要因の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％