鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪西 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	天王寺１０３ -6	大阪市天王寺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北21.8m府道、中間画地		商業 (100,600)
b	阿倍野１１７ -16	大阪市阿倍野区		建付地	（　）	不整形	北東8m市道、南4m、角地		商業 (100,400)
c	西１０９ -8	大阪市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,360)
d	西１０９ -5	大阪市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 636,943	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	769,577	100 [ 125.7]	612,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	612,000
b	(　 ) 206,291	100 [ 80.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	300,395	100 [ 50.4]	596,022		596,000
c	(　 153,259) 307,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	309,149	100 [ 53.0]	583,300		583,000
d	(　 ) 324,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	324,675	100 [ 54.3]	597,928		598,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +24.5
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	親族間取引	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -37.0
b	親族間取引	％／月 +0.20	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 598,000 円／㎡]

大阪西 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,127,290	10,053,473	37,073,817	31,753,200	5,320,617	（　0.9395） 4,998,720	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	142,820,571 円　　　　（　 471,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	151.32	ＲＣ14	2,329.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	303 ㎡	20.7 m x 14.5 m	前面道路：市道　 80.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１４階を共同住宅、１戸約６７㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.28	55.0	74.46	2,768	206,105	10.0	2,061,050
							0.0	0
2～13	住宅	169.42	78.6	133.20	2,285	304,362	1.0	304,362
							1.0	304,362
14～14	住宅	160.82	68.2	109.60	2,259	247,586	1.0	247,586
							1.0	247,586
～

～

計		2,329.14	76.5	1,782.46		4,106,035		5,960,980
								3,899,930

⑨年額支払賃料	4,106,035 円　×　12ヶ月　＝　 49,272,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,782.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,272,420 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,956,345 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,316,075 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,960,980 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,033 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,899,930 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 755,182 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,127,290 円　　　　（　 155,536 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西１１２賃　　　　-3	1,945 ( 1,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,326 円/㎡　月額支払賃料（　 2,285 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西１１２賃　　　　-1	2,663 ( 2,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,421
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,256,000 円	564,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,478,173 円	49,272,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 397,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,794,000 円	564,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	564,000 円	564,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	564,000 円	564,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,053,473 円　（　　　　　　 33,180 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	564,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 2,329.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,753,200 円（　　　　　 104,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,127,290 円
②総費用	10,053,473 円
③純収益　①－②	37,073,817 円
④建物等に帰属する純収益	31,753,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,320,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,998,720 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,497 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,820,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 471,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大阪西 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪西 5-4

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　森　玲子

TEL.

鑑定評価額

175,000,000 円

１㎡当たりの価格

577,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西区九条１丁目１９番４１｢九条１－６－２０｣				②地積　(㎡)	303 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11	中高層の事務所、店舗兼共同住宅混在の商業地域	北西80m市道	水道、ガス、下水	九条 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８０ｍ市道

交通

施設

九条駅北東方

100m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、共同住宅等が混在する地域で、近年は共同住宅用地としての需要がやや強い。良好な資金調達環境のもと
不動産投資意欲は堅調であり、今後も地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 595,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 474,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区、周辺区の商住混在地域であり、主たる需要者としては、自社ビル用地や店舗用地の取得を目的とす
る法人、マンションデベロッパー等が挙げられる。同一需給圏内では、共同住宅開発素地の需要も強い。良好な資金調
達環境のもと土地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移している。なお、画地条件等により価格帯にばらつき
があり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は事務所、店舗、共同住宅等が混在する商業地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実
態を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。需要者及び市場の動向等を考慮
した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪浪速 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 628,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[112.1]

[100.0]
100

577,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    562,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内の景気は、新型コロナウイルス感染症に
よる厳しい状況が徐々に緩和され、経済社会
活動が正常化に向かうなかで、持ち直しの動
きがみられる。

資金調達環境が概ね良好であることから、不
動産投資意欲は堅調で、土地需要は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪西 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	浪速１０８ -2	大阪市浪速区		更地	（　）	ほぼ長方形	北50m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
b	西１１０ -2	大阪市西区		貸家建付地	（　）	不整形	東29m国道、西8m、二方路		商業 (90,600)
c	浪速１０７ -3	大阪市浪速区		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	福島１１０ -3	大阪市福島区		更地	（　）	不整形	南西40m府道、西5m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 489,347	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	508,921	100 [ 89.2]	570,539	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	571,000
b	(　 ) 591,869	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	628,009	100 [ 102.4]	613,290		613,000
c	(　 ) 428,600	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	443,601	100 [ 78.3]	566,540		567,000
d	(　 ) 599,299	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	645,211	100 [ 102.2]	631,322		631,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 595,000 円／㎡]

大阪西 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,278,166	9,852,858	36,425,308	31,077,600	5,347,708	（　0.9395） 5,024,172	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	143,547,771 円　　　　（　 474,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	151.32	ＲＣ14	2,329.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	303 ㎡	20.7 m x 14.5 m	前面道路：市道　 80.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２～１４階は住宅（平均専用面積６６．６㎡程度を２５戸、平均専用面積４３㎡程度を１戸）を想定。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.28	55.0	74.46	2,792	207,892	10.0	2,078,920
							0.0	0
2～13	住宅	169.42	78.6	133.20	2,239	298,235	1.0	298,235
							1.0	298,235
14～14	住宅	160.82	68.2	109.60	2,239	245,394	1.0	245,394
							1.0	245,394
～

～

計		2,329.14	76.5	1,782.46		4,032,106		5,903,134
								3,824,214

⑨年額支払賃料	4,032,106 円　×　12ヶ月　＝　 48,385,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,782.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,385,272 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,903,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,482,156 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,903,134 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,489 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,824,214 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 740,521 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,278,166 円　　　　（　 152,733 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西１１４賃　　　　-1	2,230 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,279 円/㎡　月額支払賃料（　 2,239 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西１０９賃　　　　-1	2,531 ( 2,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,301
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,208,000 円	552,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,451,558 円	48,385,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 397,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,692,000 円	552,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	552,000 円	552,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	552,000 円	552,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,852,858 円　（　　　　　　 32,518 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	552,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,329.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,077,600 円（　　　　　 102,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,278,166 円
②総費用	9,852,858 円
③純収益　①－②	36,425,308 円
④建物等に帰属する純収益	31,077,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,347,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,024,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,581 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,547,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 474,000 円／㎡）