別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪此花 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪此花 -6 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　辰己　雅信   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市此花区春日出中２丁目１５１番３７５ ｢春日出中２－５－５｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅のほかに共 同住宅等もみられる 住宅地域 南東5.4m市道 水道、ガス、下水 千鳥橋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北５ ．５ｍ市道 交通 施設 千鳥橋駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層住宅地域として熟成しており、地域要因を大幅に変化させる要因は特に見当たらず、当面現況の 土地利用が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね此花区及び周辺区の阪神なんば線及びＪＲ桜島線、ＪＲ大阪環状線沿線の住宅地域。需要者の中心は 此花区内の居住者及び地縁者であり、中所得者層を中心とする。ミニ開発の小規模建売住宅や中古住宅の取引が主体で 更地の取引は少ない。最寄り駅への接近性がやや劣るが、区画は整然としており、需給は比較的安定している。単価面 より総額面での制約が優先する傾向にあり、新築戸建物件で３，０００万円前半程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の賃貸共同住宅等もみられるが、居住の快適性をより重視する戸建住宅を主とする地域であり、取引も自用目的が 支配的である。また、対象不動産は最寄り駅からやや遠く、地積も小さいことから共同住宅の想定が困難である。よっ て、収益価格は試算せず、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡 について総合的に比較検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪西淀川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [114.3] [103.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ規制緩和による社会経済活動再開の影 響を受け、当区の不動産需要についても回復 基調にある。 住宅地域として熟成・安定しており、地域要 因の変化は特に見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％