別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪此花 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪此花 -3 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　由香   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市此花区酉島６丁目１９番９ ｢酉島６－１２－６｣ ②地積 　(㎡) 71   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 伝法 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 伝法駅南西方 2.0km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等 を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神なんば線、ＪＲ桜島線沿線を中心とした此花区内の住宅地の圏域。需要者は主として区内に地縁を有 する個人が中心となっている。近隣地域は駅から遠く、酉島車庫以遠はバスの本数が少ないこと、地盤の憂慮等もあり 、コロナ禍で需要は弱含んでいたが、コロナ禍が落ち着き、区内の住宅需要が全体的に強含みつつある中で、近隣地域 でも安定的な需要がみられるようになった。中心となる価格帯は、新築戸建住宅付で総額２千万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ地域で、画地規模等の個別性からも自己居住用の個人による取引が需要の中心となる可 能性が高い。規模が小さく、昨今の高い建築費の下では事業採算性の合う共同住宅の建築は困難であるため収益還元法 は適用しなかったが、需要者は居住の快適性、利便性等を重視するため、代替競争不動産との比較の観点から市場の実 態を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪西淀川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [148.0] [104.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。此花区にお いては、人口は微減傾向、世帯数は微増傾向 にある。 既存の住宅地域として概ね熟成している。駅 から遠く、交通利便性が劣るため、強含みに は至っていないが、需要は安定的にみられる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％