鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪此花 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０７ -27	大阪市此花区		建付地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		２住居 (90,300)
b	２０８ -37	大阪市此花区		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		２住居 (90,300)
c	２０７ -26	大阪市此花区		建付地	（　）	長方形	北西3m私道、中間画地		２住居 (90,240)
d	２０８ -7	大阪市此花区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、北西4m、角地		準工特別用途地区 (80,270)
e	２０８ -34	大阪市此花区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、南東4m、二方路		準工 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 284,069	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	276,421	100 [ 106.1]	260,529	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 308,802	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	304,305	100 [ 112.5]	270,493		279,000
c	(　 ) 239,822	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	240,297	100 [ 85.5]	281,049		289,000
d	(　 ) 173,220	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	172,054	100 [ 75.0]	229,405		236,000
e	(　 ) 304,674	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	297,350	100 [ 99.9]	297,648		307,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

大阪此花 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,531,617	688,397	2,843,220	1,965,400	877,820	（　0.9506） 834,456	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	19,868,000 円　　　　（　 195,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪此花 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	61.00	ＬＳ3	179.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	90 ％	300 ％	240 ％	102 ㎡	9.1 m x 12.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均専有面積２４㎡程度の１Ｋの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.1 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的割合。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	61.00	80.3	48.98	2,070	101,389	1.0	101,389
							1.0	101,389
2～ 3	共同住宅	59.00	83.0	48.98	2,138	104,719	1.0	104,719
							1.0	104,719
～

～

～

計		179.00	82.1	146.94		310,827		310,827
								310,827

⑨年額支払賃料	310,827 円　×　12ヶ月　＝　 3,729,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 146.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,729,924 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 298,394 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,431,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	310,827 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,860 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 310,827 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 97,227 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,531,617 円　　　　（　 34,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０７賃　　　　-4	2,594 ( 2,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,190	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,138 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０８賃　　　　-5	2,432 ( 2,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,211
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪此花 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,000 円	31,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,197 円	3,729,924　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 263,500 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 688,397 円　（　　　　　　 6,749 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 179.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,965,400 円（　　　　　 19,269 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,531,617 円
②総費用	688,397 円
③純収益　①－②	2,843,220 円
④建物等に帰属する純収益	1,965,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	877,820 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	834,456 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,181 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,868,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪此花 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪此花 -1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　辰己　雅信

TEL.

鑑定評価額

26,100,000 円

１㎡当たりの価格

256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市此花区西九条３丁目１６番外｢西九条３－９－１９｣				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,300) 準防（その他） (90,240)
	1:1.5	事務所兼住宅Ｓ4	中小規模一般住宅、事務所等が混在する住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	西九条 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

西九条駅北方

300m

法令

規制

２住居
(90,240)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ大阪環状線、阪神なんば線の両線が使える交通利便性の高さから、根強い需要が認められる住宅地域である
。住宅地域として熟成しており、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね此花区及びその周辺区の住宅地域。需要者は此花区内及びその周辺区の居住者並びに地縁者を中心と
するがＪＲ大阪環状線、阪神なんば線両線が使えることから利便性が高く、周辺区からの流入も比較的多く、戸建て住
宅用地・共同住宅用地ともに底堅い需要がある。コロナに対する反動需要も加わり地価は上昇傾向を強めている。市場
での取引の中心価格帯は新築戸建住宅で、４，０００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸共同住宅等も混在しているが、居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う収益性は必ずしも反
映されず、収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が支配的であるところから、比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量し、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡について総合的に検討し、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪西淀川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 202,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[101.0]

100
[ 80.9]

[103.0]
100

257,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ規制緩和による社会経済活動再開の影
響を受け、当区の不動産需要についても回復
基調にある。

最寄り駅への接近性、生活利便性に優れる住
宅地として熟成し、区内における住宅地選好
性は比較的高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪此花 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０７ -26	大阪市此花区		建付地	（　）	長方形	北西3m私道、中間画地		２住居 (90,240)
b	２０７ -27	大阪市此花区		建付地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		２住居 (90,300)
c	２０８ -7	大阪市此花区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、北西4m、角地		準工特別用途地区 (80,270)
d	２０８ -9	大阪市此花区		建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、北西8m、角地		準工 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,822	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	240,297	100 [ 88.4]	271,829	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 ) 284,069	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	276,421	100 [ 103.5]	267,073		275,000
c	(　 ) 173,220	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	172,054	100 [ 70.3]	244,743		252,000
d	(　 ) 230,640	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	227,092	100 [ 87.8]	258,647		266,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

大阪此花 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,490,679	655,668	2,835,011	1,965,400	869,611	（　0.9506） 826,652	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	19,682,190 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪此花 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	61.00	ＬＳ3	179.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	90 ％	300 ％	240 ％	102 ㎡	9.1 m x 12.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ、平均専有面積２４㎡程度

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

同様の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	61.00	80.0	48.80	2,060	100,528	1.0	100,528
							1.0	100,528
2～ 3	共同住宅	59.00	83.0	48.98	2,110	103,348	1.0	103,348
							1.0	103,348
～

～

～

計		179.00	82.0	146.76		307,224		307,224
								307,224

⑨年額支払賃料	307,224 円　×　12ヶ月　＝　 3,686,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 146.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,686,688 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 294,935 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,391,753 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,224 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,224 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 96,100 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,490,679 円　　　　（　 34,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０８賃　　　　-5	2,432 ( 2,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,172 円/㎡　月額支払賃料（　 2,110 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０７賃　　　　-3	2,761 ( 2,713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,301
c	２０７賃　　　　-4	2,594 ( 2,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,162

大阪此花 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	31,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	147,468 円	3,686,688　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 263,500 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 655,668 円　（　　　　　　 6,428 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 179.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,965,400 円（　　　　　 19,269 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,490,679 円
②総費用	655,668 円
③純収益　①－②	2,835,011 円
④建物等に帰属する純収益	1,965,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	869,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	826,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,682,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）