別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大阪福島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪福島 -3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　祐一郎   TEL.

鑑定評価額 40,800,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市福島区海老江４丁目１９０番２ ｢海老江４－５－１４｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） 特別用途地区 (90,240) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、作業 場等が混在する住宅 地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 海老江 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 海老江駅北方 500m 法令 規制 ２住居 (90,240) 準防  特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 海老江駅徒歩圏内の住宅地域であり、地域要因に変動を与える要因等はない。今後も現状の地域的特性を維持す るものと把握されることから、地価は堅調に推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島区及び隣接区において戸建住宅を中心に形成される住宅地域であり、主たる需要者は、自己の居住 を目的に取得するエンドユーザー等と考えられる。市内中心部への接近性や交通利便性等により、コロナ禍においても 、地価は堅調に推移している。なお、市場での需要の中心となる総額としての価格帯は、規模等により異なるが、標準 的な画地規模である１４０㎡程度の物件で土地・建物総額５，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主たる需要者はエンドユーザーであり、類似性を有する不動産との比較という観点から、同一需給圏内における類似事 例からアプローチした比準価格を重視するものと把握される。一方で、画地規模等により、収益物件の建築・賃貸を想 定することは合理的ではないことから、収益価格の試算は断念した。したがって本件では、実証性を有する比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪福島 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    318,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [104.0] 100 [109.1] [101.0] 100 288,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    282,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ終息に向けて国内景気は持ち直しの兆 しが見られたが、アメリカに端を発するリセ ッションへの懸念から先行きはやや不透明で ある。 新型コロナウイルス感染症による市場の停滞 感は一段落し、周辺の地価は上昇基調で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％