別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大阪福島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪福島 -2 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　直記   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 327,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市福島区福島８丁目２８番２１ ｢福島８－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:3 住宅 Ｗ3 小規模の連棟式住宅 が多い既成住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 福島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 福島駅南西方 450m 法令 規制 ２住居 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は、都心接近性に優れる小規模住宅等が建ち並ぶ既存住宅地で、当面は現状のまま推移すると予測す る。コロナ禍の影響は小さく、堅調な需要を維持しており、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福島区及び隣接する西区、北区等の住宅地域である。主たる需要者は、居住目的の所得世帯であり、 圏外からの転入もみられる。取引は小規模建売分譲や中古住宅売買が中心で、商業集積性が高い梅田地区に近く、都心 回帰の影響から需要は底堅く、地価は継続的に上昇傾向にある。中心となる価格帯は、対象画地規模２０坪の更地で２ ，５００万円前後、標準的画地規模１５坪の建売物件の総額は３５００～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており 信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行 わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反 映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪福島 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    318,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [104.0] 100 [ 96.0] [101.0] 100 327,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    323,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　福島区は都心部からの需要の広がり及び人 口流入等を受け居住目的の不動産市況は概ね 堅調である。また現時点では新型コロナの影 響は小さい。 　都心接近性に優れる住宅地域であり、住環 境も比較的良好であるため、需要は堅調であ り、地価は緩やかな上昇傾向で推移している 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％