別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪都島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪都島 -7 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　小倉　康秀   TEL.

鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市都島区高倉町２丁目３０番３ ｢高倉町２－３－２３｣ ②地積 　(㎡) 81   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 都島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 都島駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は一般住宅のほか、共同住宅も見られる地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のま まで推移するものと予測する。地価は住宅需要が堅調であり上昇傾向が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    315,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、都島区及び周辺区内の住宅地域と判定した。また、需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、近 隣地域は、一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域である。区内は堅調な住宅需要があるため当該地域の需要は 引き続き強含みで推移している。近隣地域の地価水準は３２０千円／㎡前後で、同規模程度の画地の新築戸建の取引の 中心価格帯は資材の高騰もあり、４，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は都島区内の地域の特性の類似した取引事例を選択し、適切に標準化補正及び地域要因の比較を行うことが できた。後記の通り、収益価格は求め得なかったが、本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価 格を標準に、周辺の標準地及び基準地価格に留意し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪都島 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    296,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [104.0] 100 [ 98.6] [104.0] 100 313,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    303,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材の高騰、消費者物価の上昇等の影響 も受け、都島区内の住宅地の地価水準は上昇 傾向である。 一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地 域であり、地域的特性は概ね固定化しており 、特に大きな地域要因の変化は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％