鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪都島 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１１ -29	大阪市都島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3m私道、東2m、角地		１住居 (90,200)
b	３１１ -12	大阪市都島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
c	３１１ -13	大阪市都島区		建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、中間画地		１住居 (90,300)
d	３１０ -21	大阪市旭区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (90,200)
e	３１３ -37	大阪市旭区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南西3m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,991	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	176,809	100 [ 93.1]	189,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 170,595	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	170,257	100 [ 89.2]	190,871		197,000
c	(　 ) 250,726	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	245,614	100 [ 128.0]	191,886		198,000
d	(　 ) 199,664	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	193,329	100 [ 100.0]	193,329		199,000
e	(　 ) 266,259	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	262,866	100 [ 135.2]	194,428		200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

大阪都島 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,854,959	1,073,145	4,781,814	3,664,040	1,117,774	（　0.9512） 1,063,227	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	24,164,250 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪都島 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.00	Ｓ3	333.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	185 ㎡	10.9 m x 17.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階の住宅はファミリータイプ（約４５～４８㎡）を想定する。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	111.00	80.0	88.80	1,700	150,960	1.0	150,960
							2.0	301,920
2～ 3	住宅	111.00	85.0	94.35	1,722	162,471	1.0	162,471
							2.0	324,942
～

～

～

計		333.00	83.3	277.50		475,902		475,902
								951,804

⑨年額支払賃料	475,902 円　×　12ヶ月　＝　 5,710,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 277.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,710,824 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 426,638 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,668,186 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	475,902 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,426 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 951,804 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 182,347 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,854,959 円　　　　（　 31,648 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１１賃　　　　-2	2,223 ( 2,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	1,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,783 円/㎡　月額支払賃料（　 1,722 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１１賃　　　　-3	2,031 ( 2,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,766
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪都島 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,400 円	55,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	182,845 円	6,094,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 472,600 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,073,145 円　（　　　　　　 5,801 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 333.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,664,040 円（　　　　　 19,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,854,959 円
②総費用	1,073,145 円
③純収益　①－②	4,781,814 円
④建物等に帰属する純収益	3,664,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,117,774 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,063,227 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,164,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大阪都島 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪都島 -1

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　三宅　樹一郎

TEL.

鑑定評価額

36,400,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市都島区毛馬町５丁目２３番｢毛馬町５－６－２４｣				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	住宅、マンション、倉庫等が混在する住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	城北公園通 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

城北公園通駅北西方

750m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、マンション、倉庫等が混在する住宅地域であり、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないと
予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲおおさか東線城北公園通駅を最寄駅とする住宅地域及び住工混在地域等である。需要者は近隣に居住
する一次取得者のほか、隣接区等からの需要も見込まれる。ＪＲおおさか東線城北公園通駅が利用可能となったことで
交通利便性が改善し、地域の不動産需要は堅調に推移しており、周辺取引価格も上昇している。市場の中心価格帯は標
準地規模の場合、３，５００～４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集し試算しており、市場実態を反映し
た価格として高い規範性が認められる。収益価格も都島区内において想定建物と一定の類似性を有する賃貸事例を収集
し試算している。しかし、主たる需要者は収益性より居住の快適性や利便性等を重視して行動することから、比準価格
を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪都島 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 296,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[104.0]

100
[155.2]

[103.0]
100

197,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都島区では人口は微増傾向が続いている。土
地等の取引件数は概ね前年並みで、取引価格
は上昇傾向にある。

ＪＲおおさか東線開業で利便性が改善し、地
域の不動産需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪都島 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１１ -12	大阪市都島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
b	３１１ -29	大阪市都島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3m私道、東2m、角地		１住居 (90,200)
c	３１１ -22	大阪市都島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、北5m、角地		２中専 (80,200)
d	３１１ -25	大阪市都島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北3m市道、中間画地		近商特別用途地区 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,595	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	170,257	100 [ 93.1]	182,875	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 173,991	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	176,809	100 [ 92.2]	191,767		198,000
c	(　 ) 183,118	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	181,143	100 [ 91.2]	198,622		205,000
d	(　 ) 148,760	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	152,707	100 [ 81.8]	186,683		192,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

大阪都島 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,821,988	1,066,317	4,755,671	3,637,680	1,117,991	（　0.9512） 1,063,433	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	24,168,932 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪都島 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.00	Ｓ3	333.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	185 ㎡	10.9 m x 17.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階２戸（平均専有面積約４６㎡）

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	111.00	80.0	88.80	1,670	148,296	1.0	148,296
							2.0	296,592
2～ 3	住宅	111.00	85.0	94.35	1,721	162,376	1.0	162,376
							2.0	324,752
～

～

～

計		333.00	83.3	277.50		473,048		473,048
								946,096

⑨年額支払賃料	473,048 円　×　12ヶ月　＝　 5,676,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 277.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,676,576 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 424,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,636,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	473,048 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 946,096 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 181,253 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,821,988 円　　　　（　 31,470 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０４賃　　　　-8	1,802 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,820	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,782 円/㎡　月額支払賃料（　 1,721 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０４賃　　　　-9	1,436 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,743
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪都島 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,800 円	55,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	181,817 円	6,060,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 469,200 円	55,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,200 円	55,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,200 円	55,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,066,317 円　（　　　　　　 5,764 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,200,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 333.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,637,680 円（　　　　　 19,663 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,821,988 円
②総費用	1,066,317 円
③純収益　①－②	4,755,671 円
④建物等に帰属する純収益	3,637,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,117,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,063,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,748 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,168,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）