別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 与謝野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   与謝野 -1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 与謝郡与謝野町字岩滝小字野田２２６８番２外 ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に公 共施設等も見られる 住宅地域 西6m町道 水道、下水 岩滝口 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 岩滝口駅北方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　町内では利便性と住環境に優れた住宅地域で、土地の利用状況に特に変化は見受けられず、今後も現状を維持 して推移し、当面の地価は横這い傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、与謝野町を中心に周辺市域を含む住宅地域一帯と判定した。需要者は当該圏域に地縁性を有す る地元居住者が中心である。近隣地域は岩滝地区の中心エリアにあって生活利便性や住環境は比較的良好であり、町内 においては競争力に優れた住宅地域と考察するが、当該地域の取引件数は少なく、画地規模にもばらつきが見られため 、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較も妥当であ り、現実の取引市場を反映した価格を得た。なお、近隣地域周辺には一部アパートも見受けられるが、自用目的での取 引が中心であり、投資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、 市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　与謝野 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 与謝野町では過疎化による人口減少、少子高 齢化が継続しており、総じて需給動向は緩慢 で、地価は弱含みで推移している。 地域要因に特段の変動はない。岩滝地区中心 部の既成住宅地域で、底堅い需要が認められ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％