別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 京丹波 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京丹波 -1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　宇野　行将   TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船井郡京丹波町実勢下岡５２番３外 ②地積 　(㎡) 672   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南11m府道、東側道 水道、下水 胡麻 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 府道沿いの農家集落地域 街 路 １１ｍ府道 交通 施設 胡麻駅南西方 3.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 いわゆる集落地域であるが人口減少等により土地需要が減退しており、周辺では太陽光発電用地が増加しており 、地域の衰退傾向が継続するものと予測される。地価水準もしばらくは下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京丹波町及び周辺市における農家集落地または郊外型の住宅地域である。住宅地としての需要者は周辺居 住者が中心であり、地縁、血縁等を有するものに限定される。少子高齢化、人口減少等により需要が少ないため土地の 買い手がつかず、太陽光発電用地が多く見られる。当該地域では需要減少により住宅地としての取引件数は少なく、規 模によりばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格として比準価格のみが求められた。対象地の存する地域では収益性ではなく類似性を有する不動産の取引価格 を指標とした価格形成がなされているため、対象地との類似性、代替性を有する取引事例に基づき求められた比準価格 は、試算価格としての信頼性が高いものと判断される。代表標準地との比較検討、対象地の前年価格からの変動率も考 慮して、比準価格が妥当と判断されたため、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [166.0] [100.0] 100 9,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京丹波町では人口減少、少子高齢化等による 地域の衰退傾向が続いており、有効活用が見 込めない不動産に対する需要は依然として低 迷している。 集落地域であり住宅地としての選好性は低く 、地域要因に大幅な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％