別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
精華 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
精華 -3 京都府 京都第2 氏名  不動産鑑定士 三浦 正樹   TEL.
鑑定評価額 9,180,000 円  1㎡当たりの価格 74,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
60,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
相楽郡精華町大字下狛小字車付7番47
②地積
 (㎡)
123  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
高度1種最高10m



1:1.5
住宅

W2
中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
北6m町道 水道、ガス、下水 狛田

500m
(2)



①範囲 東    90 m、西    60 m、南    60 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         125 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m町
道 
交通

施設
狛田駅東方

500m
法令

規制
1低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
 来予測
中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はない。新型コロナの影響は極めて小さく
、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、需要が弱くやや下落傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            74,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR片町線及び近鉄京都線沿線で、概ね精華町及び木津川市に存する中小規模住宅を中心とする範囲。需
要者は精華町及び木津川市の居住者が中心である。同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺では土地区画整理事業や
一部小規模な新規開発も見られ供給は比較的多い。新型コロナの影響は極めて小さいが、中古住宅の需要はやや弱い。
中古住宅物件では1500万円~2000万円程度の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
アパート等の収益物件はほとんどなく、指定容積率が低く経済合理性からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益
価格は試算しなかった。快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格を指標に価
格が決定されることが一般的と認められている。よって比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 精華 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        105,000 円/㎡
[101.9]
100
100
[102.0]
100
[140.6]
[100.0]
100
74,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           75,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
精華町の人口は微減、世帯数は微増傾向。景
気は緩やかに持ち直している。不動産需要は
立地条件によるが、やや弱い。


新型コロナの影響は極めて小さく、最寄り駅
まで徒歩圏で、規模も比較的小さいが、周辺
地域で供給が比較的多いため、地価はやや下
落傾向にある。

変動要因はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +4.0
環境       +38.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 精華 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 23K2C

-13
相楽郡精華町

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南4.6m町道、
北西14m、
二方路



1低専
高度1種最高10m
(60,80)
b 23K2C

-159
相楽郡精華町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m町道、
中間画地




1住居
高度3種最高15m
(60,200)
c 23K2J

-26
相楽郡精華町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南6.3m町道、
中間画地




1住居
高度3種最高15m
(60,200)
d 23K2L

-21
相楽郡精華町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m町道、
北西4m、
南西2m、
三方路


1住居
高度3種最高15m
(70,200)
e 23K2L

-26
相楽郡精華町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m町道、
西6m、準角地




1低専
高度1種最高10m
(60,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
56,281  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

53,389 
100
[  73.5]

72,638 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

72,600 
b (            
77,686  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

75,046 
100
[ 101.9]

73,647 

73,600 
c (            
56,262  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

56,149 
100
[  73.4]

76,497 

76,500 
d (            
68,660  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

64,260 
100
[  84.9]

75,689 

75,700 
e (            
66,108  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

61,996 
100
[  85.0]

72,936 

72,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -25.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      -3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境     -25.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     -20.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      74,600 円/㎡]  



精華 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
小規模戸建住宅の多い地域で、指定容積率も低く経済合理性や建物配置からみて、市場性のある賃貸住宅の床面
積を確保できない画地であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
精華 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
精華 -3 京都府 京都第2 氏名  不動産鑑定士 宮田 真悟   TEL.
鑑定評価額 9,160,000 円  1㎡当たりの価格 74,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
60,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
相楽郡精華町大字下狛小字車付7番47
②地積
 (㎡)
123  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
高度1種最高10m



1:1.5
住宅

W2
中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
北6m町道 水道、ガス、下水 狛田

500m
(2)



①範囲 東    90 m、西    60 m、南    60 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地。
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         125 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北6m町
交通

施設
狛田駅東方

500m
法令

規制
1低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
 来予測
周辺に農地も残るが、住宅地域として概ね成熟した地域であり、特に価格形成要因を変動させる要素は無く、現
状維持での推移が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            74,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は精華町及び周辺市町を含む住宅地域で、需要者は自用目的の個人が中心である。最寄り狛田駅に徒歩圏に
あり、閑静な居住環境も有するが、周辺に農地も残る等、需要者の選好性はそれほど高くない。こうした状況を反映し
、地価は若干ながら下落が続いている。近隣地域及び周辺地区において取引される価格帯は土地で9百万円、新築戸建
物件で25百万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用目的での取引が中心である。近隣地域及び周辺地域の需要の弱さ等を考えると、安定的な収益事業は見込めず、規
範性の高い収益価格は期待できない。更に従来収益性を意思決定の主たる要因として考える需要者は少ない。従って取
引事例比較法のみを適用したが、採用事例はいずれも地域的特性、需要者の類似性を有する。従って比準価格の信頼性
は高いと認められることからこれを採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 精華 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        105,000 円/㎡
[101.9]
100
100
[102.0]
100
[140.6]
[100.0]
100
74,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           75,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新祝園駅周辺や精華台地区等の住宅地域では
概ね需要は堅調であるが、それ以外では選好
性は低く、不動産市況も弱含みで推移してい
る。

閑静な居住環境を有するものの、精華町では
市況の弱い地区に存し、地価も若干ながら下
落している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +4.0
環境       +38.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 精華 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 23K2C

-13
相楽郡精華町

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南4.6m町道、
北西14m、
二方路



1低専
高度1種最高10m
(60,80)
b 23K2C

-156
相楽郡精華町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 東6m町道、
北西6m、
準角地



1低専
高度1種最高10m
(60,80)
c 23K2C

-159
相楽郡精華町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m町道、
中間画地




1住居
高度3種最高15m
(60,200)
d 23K2C

-160
相楽郡精華町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m町道、
東8m、角地




1住居
高度3種最高15m
(70,200)
e 23K2G

-29
木津川市

更地


  
(           ) 
不整形 西6m市道、
中間画地




1住居
高度3種最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
56,281  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

53,389 
100
[  71.5]

74,670 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

74,700 
b (            
56,475  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

54,925 
100
[  72.1]

76,179 

76,200 
c (            
77,686  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

75,046 
100
[ 103.0]

72,860 

72,900 
d (            
55,543  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

52,422 
100
[  70.7]

74,147 

74,100 
e (            
58,630  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

57,759 
100
[  70.0]

82,513 

82,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -27.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     -30.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      -2.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     -34.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -32.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      74,500 円/㎡]  



精華 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅地域で、その価格形成には居住に係る安全性、快適性等が重視され、収益性の影響の程度は低い。更に
第1種低層住居専用地域である点を勘案すると、経済合理性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積
を確保できない画地であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ