鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久御山 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ａ -20	久世郡久御山町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		工専高度地区5種 (60,200)
b	２３Ｋ２Ａ -21	久世郡久御山町		建付地	（　）	長方形	東6.6m町道、西65m、二方路		工専高度地区5種 (60,200)
c	２３Ｋ２Ｍ -36	久世郡久御山町		更地	（　）	ほぼ整形	西4m町道、東4m、南東26m、三方路		工業高度地区5種 (60,200)
d	２３Ｋ３Ｄ -111	城陽市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、北9m、角地		工業高度6種最高31m (80,200)
e	２３Ｋ４Ｂ -39	亀岡市		更地	（　）	ほぼ整形	東8m区画街路、北8m、南10.5m、三方路		工業地区計画等土地区画整理事業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,315	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,481	100 [ 116.9]	74,834	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,800
b	(　 ) 104,671	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	108,263	100 [ 128.3]	84,383		84,400
c	(　 ) 136,126	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,435	100 [ 156.5]	90,374		90,400
d	(　 ) 80,000	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,398	100 [ 105.0]	77,522		77,500
e	(　 ) 62,467	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 77.4]	81,110	100 [ 95.1]	85,289		85,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +70.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -22.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,500 円／㎡]

久御山 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		大規模工業地であり、賃貸経営が想定し難い画地であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
久御山 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久御山 9-2

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　長崎　真也

TEL.

鑑定評価額

6,420,000,000 円

１㎡当たりの価格

83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久世郡久御山町田井新荒見１１４番１外				②地積　(㎡)	76,918 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）高度地区5種特別用途地区 (70,200)
	1:1.5	工場	大中規模工場等が建ち並ぶ内陸型工業地域	東12m町道、四方路	水道、ガス、下水	大久保 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 335 ｍ、南 115 ｍ、北 115 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 230.0 ｍ、奥行　約　　 335.0 ｍ、規模　　 77,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ町道、四方路

交通

施設

大久保駅西方

3.7km

法令

規制

工専
(70,200)
高度地区5種
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模工場等が建ち並ぶ内陸型工業地域として、現状を維持すると予測する。コロナ禍において物流素地等の
需要も高まっており、設備投資の緩やかな回復等も寄与し、工場地の地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、近畿圏を中心とした大都市近郊に所在する内陸部の工業系地域である。想定される需要者の中心
は、全国展開する大手法人等である。周辺では高速道路の整備が進み交通アクセスが向上していることやコロナ禍にお
いて、物流施設関連等の需要を中心に工場地の需要も増大しており、土地需要は底堅く、地価は上昇傾向にあるが、大
規模な画地の取引事例は限定的であり、個別的事情も様々で、市場での中心的価格帯を見いだすのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は全国展開の大手企業であり、自用目的の取引が中心となると考えられる。なお、周辺には賃貸物件も見られる
ものの、大規模事業者向けの賃貸経営は想定が難しく、収益資料の収集にも限界があることから、収益還元法は適用せ
ず、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久御山 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,500 円／㎡

[107.5]
100

100
[100.0]

100
[127.4]

[100.0]
100

84,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

久御山町含め最近の京都経済は、企業規模・
業種による強弱あるが、全体として設備投資
は緩やかに増加している。

周辺では高速道路の整備が進み、交通アクセ
スが向上しており、コロナ禍において物流素
地や工場素地需要は底堅く、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

久御山 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｂ -39	亀岡市		更地	（　）	ほぼ整形	東8m区画街路、北8m、南10.5m、三方路		工業地区計画等土地区画整理事業 (70,200)
b	２３Ｋ２Ａ -20	久世郡久御山町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		工専高度地区5種 (60,200)
c	２３Ｋ２Ｄ -41	木津川市		更地	（　）	不整形	東11.5m国道、西6m、二方路		準工高度4種最高15m 地区計画等 (60,200)
d	２３Ｋ２Ａ -21	久世郡久御山町		建付地	（　）	長方形	東6.6m町道、西65m、二方路		工専高度地区5種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,467	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 77.4]	81,110	100 [ 91.2]	88,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,900
b	(　 ) 83,315	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,481	100 [ 114.0]	76,738		76,700
c	(　 ) 55,406	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	60,355	100 [ 74.8]	80,689		80,700
d	(　 ) 104,671	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	108,263	100 [ 123.5]	87,662		87,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -22.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,500 円／㎡]

久御山 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		大規模工場地であり、賃貸経営が想定し難い画地であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ