鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久御山 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｍ -28	久世郡久御山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m町道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	２３Ｋ２Ｃ -132	八幡市		建付地	（　）	袋地等	東8m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,200)
c	２３Ｋ３Ａ -27	宇治市		建付地	（　）	長方形	南5.8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	２３Ｋ３Ｇ -27	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		準工高度4種最高20m (80,200)
e	２３Ｋ２Ｃ -213	八幡市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		１住居高度3種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	118,597	100 [ 120.0]	98,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	99,800
b	(　 ) 89,502	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	93,012	100 [ 93.9]	99,054		100,000
c	(　 ) 135,158	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,009	100 [ 133.2]	99,106		100,000
d	(　 ) 125,498	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	119,702	100 [ 120.8]	99,091		100,000
e	(　 ) 83,849	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	82,438	100 [ 83.3]	98,965		100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

久御山 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,163,311	401,041	1,762,270	1,429,640	332,630	（　0.9703） 322,751	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,016,326 円　　　　（　 61,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久御山 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	114 ㎡	8.0 m x 14.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の３ＤＫ程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種・同規模の共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,409	91,585	2.0	183,170
							2.0	183,170
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		183,170		366,340
								366,340

⑨年額支払賃料	183,170 円　×　12ヶ月　＝　 2,198,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,198,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,902 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,088,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	366,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 366,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 71,693 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,163,311 円　　　　（　 18,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｍ（賃）　　　　-1004	2,004 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,748	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,409 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ２Ｍ（賃）　　　　-1005	1,114 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,172
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久御山 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,000 円	20,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	65,941 円	2,198,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 166,800 円	20,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.20 /1000
④損害保険料	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 401,041 円　（　　　　　　 3,518 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,600,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,429,640 円（　　　　　 12,541 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,163,311 円
②総費用	401,041 円
③純収益　①－②	1,762,270 円
④建物等に帰属する純収益	1,429,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	332,630 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	322,751 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,831 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,016,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
久御山 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久御山 -3

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　西井　雅志

TEL.

鑑定評価額

11,400,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久世郡久御山町佐山双栗８番３７外				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西6m町道	水道、ガス、下水	大久保 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北６ｍ町
道

交通

施設

大久保駅西方

2.0km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。
久御山町内において、区画の整った住宅地域は希少性があり、地価はやや上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は久御山町域並びに周辺の隣接の市区域に存する住宅地域である。需要者は久御山町に地縁的選好性を有す
る一次取得者層が中心で、周辺市区より割安感による転入も見受けられる。久御山町においては、新規の住宅開発は少
なく、古家付物件や単独の新築物件が取引の中心である。土地は１０００万円台、新築の戸建物件は３０００万円台の
物件が需要の中心を占めている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺に見られる中層の共同住宅は公的機関の建設、管理によるもので、本件住宅地域は自用目的としての取引が大半を
占めている。このため求められた収益価格は周辺の公的な賃貸市場と異なる賃貸市場の把握が困難で規範性にやや劣る
。自用としての戸建住宅の取引が中心であるため、居住快適性及び利便性等に基づく市場性を重視した比準価格を採用
し、収益価格を参考に、前年標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による経済情勢は改善され
つつあるが、消費者物価の上昇、企業の景況
感悪化により、地価の先行きは不透明感があ
る。

周辺を含め住宅地の地域要因に大きな変動は
ない。久御山町内の区画整然とした住宅街区
は選好性があり、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

久御山 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｃ -228	久世郡久御山町		更地	（　）	ほぼ整形	南6m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	２３Ｋ３Ｇ -28	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ２Ｃ -216	久世郡久御山町		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m町道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	２３Ｋ２Ｍ -28	久世郡久御山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m町道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	96,643	100 [ 98.0]	98,615	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	99,600
b	(　 ) 103,530	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	100,816	100 [ 103.7]	97,219		98,200
c	(　 ) 113,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	112,228	100 [ 112.7]	99,581		101,000
d	(　 ) 122,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	118,597	100 [ 115.2]	102,949		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

久御山 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,178,801	414,732	1,764,069	1,416,680	347,389	（　0.9735） 338,183	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,351,804 円　　　　（　 64,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久御山 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	114 ㎡	8.0 m x 14.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため１００％とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	1,443	93,795	2.0	187,590
							1.0	93,795
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		187,590		375,180
								187,590

⑨年額支払賃料	187,590 円　×　12ヶ月　＝　 2,251,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,251,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 112,554 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,138,526 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	375,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 187,590 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 36,711 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,178,801 円　　　　（　 19,112 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｍ（賃）　　　　-1002	1,267 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,443 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ２Ｍ（賃）　　　　-1004	2,004 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,603
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久御山 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,000 円	21,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,532 円	2,251,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,100 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 173,300 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.20 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 414,732 円　（　　　　　　 3,638 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,416,680 円（　　　　　 12,427 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,178,801 円
②総費用	414,732 円
③純収益　①－②	1,764,069 円
④建物等に帰属する純収益	1,416,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	347,389 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	338,183 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,967 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,351,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,500 円／㎡）