別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 久御山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久御山 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三田村　公司   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 77,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久世郡久御山町島田堤外３１番４０ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m道路 水道、ガス、下水 大久保 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 大久保駅西方 4.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、役場には近いが駅からは徒歩圏外であり、今後も地域要因に大きな 変化はなく推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね久御山町及び隣接する宇治市、八幡市、京田辺市等内の小規模一般住宅地域である。主たる需要者は 同圏域の居住者等であるが、当該地域に地縁的選好性を有する者が比較的多い。中心となる価格帯は、土地は１００㎡ 程度で８００万円前後、新築住宅で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等には賃貸住宅がほとんど存在せず、また、用途的にも戸建住宅が中心であり、居住の快適性・利便性が重視 される地域である。したがって取引の中心は自用目的となっている。対象公示地の評価額を決定するにあたっては、以 上の観点を踏まえ、代表標準地との均衡も得られていることから比準価格を標準として決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久御山 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [128.5] [101.0] 100 77,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、長引く新型コロナウイルス感染症の 状況が徐々に緩和されつつあるが、持ち直し の動きには弱さがみられ、今後もその動向が 注視される。 既成の小規模住宅地域であり、特段の地域要 因の変動はないが、景気動向を受けて地価は ほぼ横這い状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％