別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大山崎 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大山崎 -4 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三田村　公司   TEL.

鑑定評価額 42,300,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 乙訓郡大山崎町字円明寺小字海道１７番２外 ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1.5:1 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南5m町道 水道、ガス、下水 西山天王山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 西山天王山駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い既成の住宅地域である。周辺には耕地も残っているが、宅地開発もみられる。街路条件、駅への 接近性等はやや劣る地域であるが、今後住宅地域としての成熟が進むものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急京都線等の沿線に存する住宅地域で、既成の中規模一般住宅地域である。主たる需要者は同圏域の二 次取得層等で、画地規模がやや大きいため売買時は二分割される場合が想定されるが、標準的画地規模での更地価格は ４，０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅がほとんどの既成住宅地域であり、賃貸市場は成立していないので、収益還元法は適用しな かった。対象公示地の評価額を決定するにあたっては、以上の観点を踏まえ、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    230,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [195.8] [103.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、長引く新型コロナウイルス感染症の 状況が徐々に緩和されつつあるが、持ち直し の動きには弱さがみられ、今後もその動向が 注視される。 近隣地域で宅地開発が行われており、戸建分 譲住宅が増えつつある。 特別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +94.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％