別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大山崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大山崎 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 35,200,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 乙訓郡大山崎町字下植野小字宮脇１番６１ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.5 建築中 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 東5m町道 水道、ガス、下水 西山天王山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５ｍ 町道 交通 施設 西山天王山駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、地域要因に大きな変動も見られず 、今後も現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線等の中小規模一般住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中 心は、同町に地縁を有するものが中心となっている。最寄駅から徒歩圏外に存するため、需要はさほど強くない。近年 、画地の細分化が進んでおり、取引される物件は対象標準地より小規模のものが多く、価格帯は、新築分譲住宅で３， ５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、戸建住宅用に開発された住宅団地内にあり、共同住宅等の収益物件は少ない地域であるため、収益価格の試 算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目的での取引が中心であり、市場での売買価格を持って価格が 形成される傾向が強い。従って、市場性を反映した実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    230,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [167.7] [102.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は堅調であるが、世界的なインフ レ圧力や金利の上昇、金融政策の見通しが不 透明でるため、不動産市場の不確実性は高ま っている。 区画整然とした住宅地域であるが、最寄駅か ら遠く、また、画地規模により総額が嵩むた め、地価は緩やかな下落傾向で推移している 。 建物が取り壊され、新たに建築中である。地 積更正が行われている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％