別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
木津川 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木津川 3-1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL. 
鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 木津川市相楽西戸崎３６番
 ②地積(㎡) 1,028  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高15m

1.5:1		 田 既成住宅地域に近接する熟成度中位の地域 東1.8m未舗装道路 下水 西木津

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   70 ｍ、西  100 ｍ、南   60 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 現況農地の宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １．８ｍ未舗装道路 交通

施設		 西木津駅北西方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度3種最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 既成住宅地域に近接する熟成度中位の地域である。周辺での大規模住宅開発等もあり、当面の間は現状を維持し
、標準地の宅地転用には時間を要すると予測する。需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後、戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     26,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     25,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、木津川市及び周辺市町の京都府南部の宅地見込地が存する地域と判定した。需要者の中心は、主に地元
の不動産開発業者等である。周辺での大規模住宅開発による供給圧力及びコロナ禍にもあり、リスクの高い宅地見込地
の需要は弱く、地価は下落傾向である。なお、宅地見込地の取引は少なく、宅地開発にかかる個別的事情は様々であり
、市場での中心価格帯を見いだすのは困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 本件は、取引事例比較法と控除法を適用した。比準価格は需要者の属性等に留意しながら広域的に収集して得られた事
例から比準したもので、市場性を反映した価格である。控除後価格は想定した開発計画に基づき試算したものであり、
開発業者が重視する投資採算性に基づいた価格である。従って、本件では両試算価格の規範性は概ね同等と判断し、比
準価格と、控除後価格をそれぞれ関連づけ、また前年価格等も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     25,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 木津川市の総人口、世帯数共に微増傾向、主にニュ
ータウンの建設が総人口、世帯数の増加に寄与して
いる。

地域要因に大きな変動はない。なお、周辺の大規模
住宅開発により、住宅供給量が多く、当地域の需要
は弱い。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 木津川 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ２Ｇ

-115		 八幡市 雑種地   不整形 北5m市道、
東1m、角地

１中専
高度2種最高15m
(60,200)
b ２３Ｋ２Ｇ

-120		 木津川市 雑種地   ほぼ整形 東4m市道、
中間画地

１住居
高度3種最高15m
(60,160)
c ２３Ｋ２Ｇ

-122		 相楽郡精華町 雑種地   ほぼ整形 北2.8m町道、
西2.2m、角地

１住居
高度3種最高15m
(60,160)
d ２３Ｋ３Ｈ

-18		 綴喜郡井手町 雑種地   不整形 西4.2m町道、
北1.6m、角地

１住居
高度1種最高15m
(60,168)
e ２３Ｋ２Ｉ

-22		 木津川市 雑種地   ほぼ整形 北東3m市道、
中間画地

１低専
高度1種最高10m
(40,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
23,987 		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  98.0]
24,281 		 100
[  97.0]
25,032 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
25,000 
b (　　            )
43,860 		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]
43,334 		 100
[ 150.4]
28,813 
28,800 
c (　　            )
15,125 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 103.0]
14,538 		 100
[  60.6]
23,990 
24,000 
d (　　            )
15,125 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  92.2]
16,405 		 100
[  58.8]
27,900 
27,900 
e (　　            )
20,995 		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
20,890 		 100
[  80.4]
25,983 
26,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +55.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.06		 画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      26,400 円／㎡]
木津川 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  0.5 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
68,800  （　   73.0 ％）
50,224 		 10,800    648  4,000  34,776 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  0.5 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9174　　　　     31,904		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　     24,997		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 25,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３Ｋ２Ｃ

-138

     72,102 		 100
[100.0]		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 91.2]

     77,337 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     77,300 
b ２３Ｋ２Ｃ

-191

     72,873 		 100
[100.0]		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[107.1]

     66,107 

     66,100 
c ２３Ｋ２Ｉ

-21

     44,432 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[ 68.6]

     63,119 

     63,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -4.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　   +4.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  -30.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 68,800 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
木津川

-4
71,400 		 [ 98.9]
100		 100
[101.0]		 100
[101.9]
68,612 		 [100.0]
100
68,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　  +4.0
行政　　  -1.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 68,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     15 ｍ、西     40 ｍ、南     60 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 92 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  8 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     21　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    104 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  27.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  27.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型プレキャスト擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装、Ｌ字
　型側溝
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分流式、開発区域外の
　埋設管に接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 120.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 120.0 ｍ
＊その他
　ゴミ集積所、消防水利施設を設置
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
木津川 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木津川 3-1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　崇   TEL. 
鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 木津川市相楽西戸崎３６番
 ②地積(㎡) 1,028  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高15m

1.5:1		 田 既成住宅地域に近接する熟成度中位の地域 東1.8m未舗装道路 下水 西木津

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   70 ｍ、西  100 ｍ、南   60 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 現況農地の宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １．８ｍ未舗装道路 交通

施設		 西木津駅北西方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度3種最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 　既成住宅地域に近接する熟成度中位の地域であるが、当市の大規模住宅団地の供給等もあり、当面の間は現状
の状況で推移し宅地転換には時間がかかる。地価は依然として若干の下落傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後、戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     26,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     24,800 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、木津川市及び周辺市町等の宅地見込地が存する地域と判定した。需要者は主に地場の住宅開発業者等
である。同市内については引き続き大規模の住宅供給が続いており、周辺地域においては一定の需要はあるもののリス
クの大きい宅地見込地に対する開発業者の需要は低位にとどまっている。宅地見込地の取引は極めて少なく、所在する
地域、位置、接道条件等により様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は極めて困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 　比準価格は取引事例が乏しいなか広域的かつ需要者の属性に留意しつつ事例の選択を行い、宅地見込地の現在の市場
状況を反映した実証的な価格の試算を行った。他方、控除後価格は、開発業者が重視する投資採算性に基づき試算した
価格である。従って、本件では比準価格、控除後価格をそれぞれ相互に関連づけて、前年価格等も考慮のうえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     25,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 木津川市は人口、世帯数ともに増加傾向である。新
型コロナの不動産市場への影響は用途、地域等で程
度の差が認められる。

住宅供給量が多く、需要の大半は大規模住宅団地で
あるため、宅地開発業者の当地域への選好性は劣る
。当面地価は下落基調である。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 木津川 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ２Ｇ

-8		 京田辺市 雑種地   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

工業
高度5種最高20m
(60,200)
b ２３Ｋ３Ｉ

-23		 宇治市 畑   ほぼ長方形 西1.6m未舗装
市道、
中間画地

１低専

(60,80)
c ２３Ｋ２Ｇ

-117		 京田辺市 雑種地   ほぼ整形 北4m市道、
中間画地

１住居
高度3種最高15m
(60,160)
d ２３Ｋ２Ｇ

-120		 木津川市 雑種地   ほぼ整形 東4m市道、
中間画地

１住居
高度3種最高15m
(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
31,088 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
31,088 		 100
[ 116.8]
26,616 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
26,600 
b (　　            )
40,268 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
40,268 		 100
[ 150.4]
26,774 
26,800 
c (　　            )
49,575 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
49,575 		 100
[ 187.5]
26,440 
26,400 
d (　　            )
43,860 		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]
43,334 		 100
[ 164.9]
26,279 
26,300 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +27.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +77.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +70.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      26,500 円／㎡]
木津川 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  0.5 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
68,000  （　   73.0 ％）
49,640 		 10,500    630  4,000  34,510 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  0.5 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9174　　　　     31,659		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　     24,805		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 24,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３Ｋ２Ｇ

-27

     70,937 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 100
[ 98.9]

     67,904 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     67,900 
b ２３Ｋ２Ｇ

-26

     70,126 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 97.9]

     69,127 

     69,100 
c ２３Ｋ２Ｇ

-29

     58,630 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[ 85.9]

     67,240 

     67,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +3.0
画地　　　   +5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -3.0 環境　　　   +3.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  -15.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 68,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
木津川

-4
71,400 		 [ 98.9]
100		 100
[101.0]		 100
[102.9]
67,945 		 [100.0]
100
67,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　  +5.0
行政　　  -1.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 68,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     15 ｍ、西     40 ｍ、南     60 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 92 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  8 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     21　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    104 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  27.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  27.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型プレキャスト擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装、Ｌ字
　側溝
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分流式、開発区域外の
　埋設管に接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 120.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 120.0 ｍ
＊その他
　ゴミ収集所、消防水利施設を設置