別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 木津川 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -19 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　光弘   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市加茂町里東上田１６番５外 ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い府道沿いの既存の 住宅地域 東4.5m府道 水道、ガス、下水 加茂 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ府道 交通 施設 加茂駅南西方 400m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一部分譲地が見られるものの、一般住宅等が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、当分の間、現状維持で推移す るものと予測されるが、加茂駅周辺では低廉な新規供給も散見され、地価は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木津川市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏及びその周辺に居住し地縁を有する個人 が中心となる。近年、加茂駅周辺では総額的に低廉な小規模分譲も多く、また広域的には木津川駅方面の大規模住宅と の競争もあり、地価動向としては弱含みである。市場での中心価格帯は画地規模によりバラツキが見られるが、標準画 地規模で１，５００万円前後が需給の中心と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の地域的特性を勘案すれば、当地域は居住の快適性、利便性等を重視する自己使用目的の取引が大半で、合 理的な賃貸物件の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念した。したがって、取引市場において発生した取引事例 に基づき、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [107.8] [102.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 変異型コロナにより、景気動向は不透明で、 人口も木津川市のうち旧加茂地区については 減少傾向である。 特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％