別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 木津川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -17 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　秀樹   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市鹿背山西大平６番外 ②地積 　(㎡) 614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西3.2m市道 水道 木津 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 木津駅北東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。市場は限定的で、ま た需要の弱さに変化はなく、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、木津川市を中心に周辺市町を含むエリア内にあって、市街化調整区域内の住宅地域が存する範囲。需 要者は、地縁者を中心とし転入者は殆どなく市場は限定的であり、新型コロナウイルス感染症の影響は小さいものの、 需要は弱含みで推移している。市街化調整区域の住宅地取引は少なく、取引価格は規模・形状等により様々であるほか 個別事情に左右される場合もあり、市場での中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地周辺は農家住宅利用を中心とし、賃貸需要が皆無で賃貸住宅の想定に難があるため収益還元法の適用を断念し た。住宅地域内にあって取引は居住目的が支配的であり、主に周辺の売買価格を参考として取引がなされるため、市場 性を反映した比準価格の信頼性は高い。よって、本件においては代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [149.8] [100.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　木津川市の人口・世帯数はともに増加傾向 。景気は緩やかに持ち直しているものの、企 業物価及び消費者物価上昇の影響が懸念され る。 　地域内に大きな変動は見受けられない。周 辺部にて国道が開通し利便性の向上が認めら れるが、需給の改善には至っていない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％