別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 木津川 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -16 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　秀樹   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市木津川台１丁目７番６ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 木津川台 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 木津川台駅西方 600m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。居住環境や交通 利便性が良好で需給は均衡しており、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、木津川市を中心に周辺市町を含むエリア内にあって、ニュータウン内の住宅地域を中心とする範囲。 需要者は、居住目的の個人が中心である。居住環境等は良好で、また新型コロナウイルス感染症の影響は小さく、需給 は安定的に推移している。市場での中心となる価格帯は、土地は２，０００万円前後、中古戸建は２，０００万円台程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地周辺は戸建住宅利用を中心とし、また指定容積率も低く、収益性及び経済合理性を有する賃貸住宅の想定が困 難なため収益還元法の適用を断念した。生活利便性や居住快適性を重視する住宅地域内にあって居住目的の取引が支配 的であり、主に周辺の売買価格を参考として取引がなされるため、市場性を反映した比準価格の信頼性は高い。よって 、本件においては代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [122.3] [103.0] 100 98,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　木津川市の人口・世帯数はともに増加傾向 。景気は緩やかに持ち直しているものの、企 業物価及び消費者物価上昇の影響が懸念され る。 　地域内に大きな変動は見受けられず、居住 環境良好な住宅地域として推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％