別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 木津川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -11 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　崇   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市加茂町例幣正等庵７番 ②地積 　(㎡) 685   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所等 が見られる既存の住 宅地域 南4.6m市道 水道 加茂 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 加茂駅北西方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は農家住宅、作業所等が見られる既存の住宅地域であり、地域要因に特別な変化はない。過疎化、高 齢化により不動産需要は低迷しており、地価は弱含みで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、木津川市及び周辺市町等の市街化調整区域内の農家住宅地域又は既成住宅地域である。主な需要者は 当該地域に地縁・血縁のある居住者等にほぼ限定されており、他の圏域からの流入は殆ど認められない。取引件数が極 めて少なく、その内容も親族間取引、相続等の特殊事情が介在した取引等が多く、市場での中心となる価格帯の把握は 困難である。市街化調整区域内の不動産需要は、依然として低迷している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域に存する農家住宅が多い地域であり、収益物件はほとんど見られず賃貸市場が未成熟の地域であるた め収益還元法の適用は断念した。対象標準地の存する地域は自用目的での取引が大半であるため、同一需給圏内の実際 の取引価格から試算した比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 69.4] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津川市は近年人口、世帯数ともに増加傾向 である。新型コロナの不動産市場への影響は 用途、地域等で程度の差が認められる。 市街化調整区域内の集落地域であり、地縁に よる取引が大半であり、転入需要もほとんど みられない。需要供給ともに低調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％