別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 木津川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.

鑑定評価額 8,640,000 円  １㎡当たりの価格 70,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市相楽川ノ尻２７番３９ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 西木津 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ２ｍ市道 交通 施設 西木津駅北東方 180m 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないことから、当 分の間は現状を維持すると予測する。コロナ禍による影響は見られず、地価は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、木津川市内に所在するＪＲ片町線及び近鉄京都線沿線等の住宅地域である。需要者の中心は、地 縁的選好性を有する一次取得者であり、圏外からの流入は多くはない。周辺は区画整然としており、駅からも近いこと から、需要は底堅く、地価は横ばい傾向である。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、１０００万円程 度、新築戸建住宅は２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域であるこ と、画地規模等を勘案すると、不動産取引における収益性の位置づけは小さいものと考えられることから、収益還元法 は適用せず、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 89.9] [103.0] 100 70,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津川市の総人口、世帯数共に微増傾向、ニ ュータウンの建設が総人口、世帯数の増加に 寄与している。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり 、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％