別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 木津川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　崇   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市兜台４丁目８番１１ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 高の原 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    55 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高の原駅西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因はない。住環境 等から不動産需要は堅調に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね木津川市、隣接市町等の住宅団地等に属する地域と判定した。主な需要者は同地域等の居住者のほ か、同一需給圏外からの転入者もみられる。複合不動産の場合は建物の規模、築年数等により様々であり、中心となる 価格帯は見出しにくい。土地は標準地と同程度の規模で概ね２千５百万円程度、新築で４～４千５百万円程度である。 成熟した住環境であり、不動産需要は堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域には共同住宅等の収益用不動産は見られず、行政的条件等から経済合理的な賃貸住宅の経営が成り立つ地域 ではなく、また最寄駅からやや離れ土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。 対象標準地の存する地域は特に居住の快適性を重視する熟成度の高い住宅地域であり、自用目的での取引が大半である ため、実証性の高い比準価格を採用して、指定基準地の価格等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　木津川（府） -11           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津川市は近年人口、世帯数ともに増加傾向 である。新型コロナの不動産市場への影響は 用途、地域等で程度の差が認められる。 大規模住宅団地に属し、居住環境は成熟して おり、不動産需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％