別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 木津川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -8 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市木津池田１０１番３ ②地積 　(㎡) 69   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 木津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 木津駅南西方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持すると予測する。近年地 価下落が続いていたが、良好な交通利便性と低価格帯を選好する需要者により、地価の持ち直しが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ片町線及び近鉄京都線沿線の小規模一般住宅が多い住宅地域を含む圏域である。需要者は、木津川 市内の居住者のほか、地縁関係者が中心であるが、近年、低価格帯を選好する圏域外の個人も見られる。中心的な価格 帯は、土地で５００万円前後、新築戸建で２０００万円前後である。中古戸建は築年数により異なり、５００万円～１ ０００万円程度が中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、小規模一般住宅が多い既成住宅地域に存し、対象標準地の画地規模では賃貸用建物の建築は困難である ため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類 似する事例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得たものである。よって、比準価格は、市場性を反映した価格と して説得力を有すると判断し、前年価格との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　木津川（府） -10           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津地区の人口は、新興のニュータウンの増 加が顕著であるが、旧来からの既成市街地は 微減傾向である。景気は持ち直しの動きが見 られる。 地域要因の特段の変動はない。建替え時期等 を契機として新規供給が見られる。需要は、 交通利便性と低価格帯を選好する需要者が見 られる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ 0.0 ％